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Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente?

Dans le cadre d’un achat immobilier, la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente représente une étape clé de l’acquisition, celle de la signature de l’avant-contrat. Ils matérialisent l’engagement des deux parties, avant la signature de l’acte définitif devant le notaire. Voici les points importants à retenir sur la différence entre ces deux options.

 

La promesse de vente : l’engagement du vendeur

Appelée « promesse unilatérale de vente », la promesse de vente engage le propriétaire à vendre son bien à l’acquéreur potentiel dit bénéficiaire, à un prix défini. Cette formule réserve donc le bien validé par un chasseur immobilier de manière exclusive à l’acquéreur pour une durée limitée, qui est généralement fixée à 2 ou 3 mois, le temps qu’il finalise entre autres son crédit immobilier et les différentes formalités liées à l’achat. Le propriétaire offre donc en exclusivité une « option » à l’acquéreur pendant cette période. Bien évidemment, le vendeur n’est en aucun cas autorisé à se rétracter que ce soit pour renoncer à la vente, et encore moins pour proposer le bien à un autre acquéreur.

En contrepartie de cet engagement du vendeur, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation évaluée à environ 10 % du montant définitif de la vente. Pour être valable, l’acte doit être écrit et signé sous seing privé ou devant un notaire. La « levée de l’option » par l’acquéreur dans le délai imparti conclut la vente.

 

Compromis de vente : l’engagement des deux parties

À la différence de la promesse de vente, le compromis de vente nécessite l’engagement des deux parties, c’est-à-dire celui du propriétaire et de l’acquéreur. D’un point de vue juridique, il s’agit donc d’une promesse synallagmatique de vente.

Le vendeur, tout comme l’acquéreur s’engage donc à conclure la vente au prix fixé d’un commun accord. En d’autres termes, d’après les dispositions de l’article 1589 du Code civil, le compromis vaut vente, lorsque les deux parties se mettent d’accord aussi bien sur le principe de la chose que sur le prix, et que seuls les détails pratiques de la vente restent à discuter.

La signature de cet avant-contrat s’accompagne du versement du dépôt de garantie. Non obligatoire, cette somme d’une valeur de 5 à 10 % du prix de vente crédibilise l’avant-contrat de vente. L’enregistrement du compromis de vente auprès des services fiscaux n’est pas nécessaire, contrairement à la promesse de vente.

 

La rétractation

Dans le cadre de la promesse de vente, le propriétaire ne peut pas se rétracter. S’il persiste à refuser la vente définitive, l’acquéreur pourra invoquer la vente forcée devant le tribunal de grande instance. Dans le cas où l’acheteur se désiste et ne lève pas l’option, le vendeur garde l’indemnité d’immobilisation. Par contre, si l’acquisition du bien proposé par un chasseur d’appartement ne peut pas se réaliser suivant l’une des clauses suspensives définies dans l’avant-contrat, telle que l’impossibilité d’obtenir le crédit immobilier, le bénéficiaire peut parfaitement se désengager et
conserver l’indemnité d’immobilisation.

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, portant aussi bien sur un logement neuf ou qu’un bien ancien, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, à partir du lendemain de la signature de l’acte. Dans ce cas, l’acheteur devra adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception au vendeur, afin d’informer ce dernier qu’il souhaite renoncer à la vente.

Florian Marjolet Posté le 21 juin 2018