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Les diagnostics immobiliers impératifs pour vendre son bien immobilier

Dans le cadre d’une transaction immobilière, les diagnostics ont pour but d’informer l’Acquéreur sur certains aspects du logement qu’il souhaite acheter.

Depuis 1997, la vente d’un bien immobilier ne peut se réaliser sans la fourniture des diagnostics immobiliers listés ci-dessous (article L.271-4, Code de la construction et de l’habitation) :

  • L’état des risques et pollutions (ERP) : validité 6 mois. L’information porte sur les risques naturels (inondation, mouvement de terrain, séisme…), miniers et technologiques. Une cartographie de la pollution historique des sols est fournie ainsi qu’un historique des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

 

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : validité 10 ans. Il renseigne sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures pour les constructions avant 1949 ou en l’absence de chauffage individualisé), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standard du logement (méthode 3CL).

 

  • Si l’installation date de plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure d’électricité : validité 3 ans. Il vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens. Le diagnostiqueur détaille les anomalies en les répartissant par groupe suivant la nature du risque. Il indique en observations si l’installation est ou moins pourvu d’une dispositif différentiel à haute sensibilité.

 

  • Si l’installation date de plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure de gaz : validité 3 ans. Il donne une aperçu de la sécurité des installations de gaz d’un logement. Ces anomalies sont triées par niveau de dangerosité : A1-mineure (ex. date utilisation flexible alimentation périmée), A2-majeure (ex. ventilation haute ou basse obstruée), DGI-Danger Gaz Immédiat (il faut alors couper le gaz et corriger l’anomalie dans les plus brefs délais).

 

  • Si le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante : validité 3 ans si présence d’amiante, illimitée dans le cas contraire.  Les investigations du diagnostiqueur doivent notamment porter sur les calorifugeages, les flocages, les faux plafonds mais également sur tous les autres matériaux pouvant être constitués d’amiante (fibre ciment, dalles de sol, et enduits).

 

  • Si le logement a été construit avant le 01/01/1949, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : validité 1 an si présence de plomb, illimitée dans le cas contraire. Ce diagnostic répond à un problème de santé publique et vise à protéger les enfants et les femmes enceintes, populations particulièrement exposées au risque d’intoxication par le plomb, également appelé saturnisme. Seuls les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques…) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple) sont testés, aucun test n’est réalisé par exemple sur la teneur en plomb de l’eau courante sortant du robinet.

 

  • Si le logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif : validité 3 ans. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

 

  • Dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral, l’état relatif à la présence de termites : validité 6 mois. C’est une expertise qui permet de détecter la présence ou non de termites (insectes se nourrissant de bois). Plus globalement, le diagnostiqueur peut faire des observations sur des insectes et des champignons susceptibles de détériorer le logement.

 

  • Dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral,l’information sur la présence d’un risque de mérule : validité 6 mois. Ce champignon’attaque aux bois, notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées.

 

Il n’est pas obligatoire de réaliser un diagnostic de la surface carrez. COSIM vous conseille vivement de le faire réaliser par un professionnel afin de se couvrir en cas d’erreur.

En l’absence d’un des documents mentionnés et en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur protège le propriétaire d’un bien en cas d’erreurs ou d’omissions dans le rapport d’un diagnostic.

 

Florian Marjolet Posté le 26 février 2018