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Pénurie des logements : quand l’immobilier devient une vente aux enchères

Le déséquilibre notable entre l’offre et la demande dans le secteur de l’immobilier en France provoque, notamment dans les grandes villes, une pénurie de logements. Cela en fait ce que l’on appelle des “zones tendues”.

Cette pénurie entraîne la hausse des prix de l’immobilier et complique la recherche d’appartement. On voit ainsi se développer une « surenchère », et les plus fortunés sont souvent les mieux servis. Quelles causes et quelles solutions pour ce phénomène ? COSIM, votre spécialiste en chasse d’appartement vous propose quelques pistes de réflexion.

 

Quelle est l’ampleur du déficit de logements en France ?

Il nous faut commencer par nuancer le propos : le déséquilibre entre offre et demande n’est pas le même partout en France. Les disparités sont grandes en fonction des villes. Cette pénurie concerne principalement les grandes villes, ne disposant quasiment plus de terrains constructibles mais connaissant dans le même temps une puissante augmentation de la population. C’est le cas de l’Île-de-France et plus spécifiquement Paris. La capitale connaît une densité de population très forte : 21 067 habitants par km2, l’une des plus fortes d’Europe. Ce ratio entraîne de grandes difficultés à accéder au logement, caractérisé par un prix de l’immobilier très élevé.

 

Conséquences pour la recherche d’appartement

La première conséquence est bien-sûr la difficulté à accéder à la propriété. La diminution du pouvoir d’achat vient entraver la prise de décision à l’acquisition, car devenir propriétaire implique bien souvent d’avoir une situation financière confortable. On observe ainsi la fin de la corrélation entre le prix de l’immobilier et les salaires. Même si à terme, cela pourrait entraîner un effet inverse de baisse des prix, en conséquence d’une faible demande, de moins en moins de primo-accédants sont en mesure de sauter le pas aujourd’hui. D’un autre côté, le manque de logements permet aux vendeurs de jouir d’une certaine position de force par rapport aux acheteurs.

Les vendeurs savent que nombreux seront les courtisans à souhaiter être l’heureux élu. En fonction des possibilités de solvabilité qu’offrent les banques, certains d’acheteurs se sentent souvent contraints de se soumettre aux prix pratiqués, sans envisager de « faire la fine bouche », puisque devenir propriétaire à tout prix, tel est souvent le maître mot. Le chasseur d’appartement dispose du recul nécessaire vis-à-vis du marché et cela lui permet de détecter plus facilement les offres qui ne vont pas assujettir le projet immobilier de l’acheteur aux desiderata du vendeur.

 

Des dispositifs favorables

L’Etat tente de concentrer ses efforts vers ces zones tendues. Dans le cas de l’Île-de-France, le projet du Grand Paris opère effectivement en ce sens, en tentant de stimuler la construction de nouveaux logements. Mais le manque de logements explique-t-il à lui seul la pénurie actuelle ?

Dans le cas de la location, l’État pointe du doigt entre autres l’avènement des sites de locations touristiques temporaires. Dans une volonté d’encadrement, la ville de Paris envisage l’identification des propriétaires ayant recours à cette pratique. Cette identification devrait devenir obligatoire à partir du mois de décembre. Elle a pour objectif de lutter contre la location meublée touristique illégale, et contribuer à apaiser les tensions du secteur immobilier.

Pour ce qui est de l’achat d’appartement, le gouvernement a annoncé maintenir en 2018 le prêt à taux zéro. Depuis 2016, ce dispositif a fait ses preuves, en permettant 850.000 transactions dans l’ancien. En fonction de la zone d’achat, et sous conditions de ressources, il permet de financer une partie de l’achat, favorisant ainsi l’accès à la propriété pour de nombreux futurs acquéreurs.

Florian Marjolet Posté le 26 octobre 2017