Investir dans l’immobilier, location vide ou meublée en LMNP

Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est important de décider si le bien immobilier sera loué vide ou meublé. Pour cela, il faut déjà différencier ces différents types de location et bien les distinguer d’une location saisonnière courte durée.

COSIM, chasseur immobilier, vous apporte un panorama complet des avantages et des inconvénients que présente une location meublée par rapport à une location vide. Avec un éclairage précis sur la fiscalité de ces deux types de location.

Comment choisir entre la location vide ou la location meublée ?

Quelle est la fiscalité d’une location vide ou meublée LMNP ?

La location meublée est très avantageuse fiscalement en comparaison d’une location vide. En effet, le régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP) permet de déduire davantage de charges qu’en location vide. Le montant de l’impôt sur les bénéfices annuels est réduit voire totalement annulé.

Pour rappel, les charges déductibles de ses revenus pour une location vide sont les suivantes :

• Frais et intérêts d’emprunts pour l’acquisition
• Frais de gestion locative et de comptabilité
• Primes d’assurances
• Charges de copropriété non récupérées auprès du locataire
• Taxe foncière, hors taxe d’ordure ménagère
• Travaux de réparation et d’entretien

En sus de ces charges, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de déduire de ses revenus :

• Les frais d’acquisition : honoraires de notaire et droits de mutation, frais d’agence immobilière, honoraires de chasseur d’appartement
• Les achats de petites fournitures ou de renouvellement de meubles (moins de 500€ HT) pour équiper le logement, hors achat des premiers meubles
• L’amortissement du mobilier. Suivant le type du mobilier, la durée peut aller de 2 ans à 10 ans.
• L’amortissement du bien immobilier ainsi que les dépenses de travaux de construction et d’agrandissement. La ventilation par composante immobilière est obligatoire, la valeur du terrain n’étant pas amortissable. En moyenne, il faut prévoir une durée d’amortissement de 30 à 40 ans, nous vous conseillons de passer pat un expert comptable pour réaliser cette ventilation.

Si au cours d’une année fiscale, les charges déductibles sont supérieures aux revenus, on peut alors imputer ce déficit uniquement sur les déficits de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 suivantes. Il est donc interdit de le déduire du revenu global dans le cadre d’une LMNP au contraire d’une location vide.

Bon à savoir LMNP : en cas de revente pour le calcul de la plus-value immobilière, on ne tient pas compte de la valeur du bien amorti mais bien de la valeur d’achat.

Quelles sont les principales différences entre louer vide ou louer meublé ?

Nous avons constaté précédemment que la location meublée non professionnelle possède un net avantage fiscal sur la location vide. Afin de réussir son investissement, il faut s’intéresser également à la rentabilité et à l’aspect contractuel.

Concernant la rentabilité brute, il faut tenir compte de deux paramètres qui impactent cet indicateur en sens inverse : le niveau de loyer et la durée moyenne d’occupation d’un locataire. Le montant d’un loyer en location meublée est souvent majoré entre 5% à 15% par rapport à une location vide. A Paris et Bordeaux, ces deux types de location étant soumis à la mesure d’encadrement des loyers, la majoration moyenne est de 12.5%. Ainsi, pour un même coût à l’achat du bien immobilier, la rentabilité est meilleure en louant en meublé. Il faut cependant tenir compte du second paramètre avec une durée moyenne d’occupation plus forte pour une location vide. Les frais de gestion des entrées/sorties seront moindres dans la durée, ce qui améliorera la rentabilité d’une location nue.

Nous pouvons également les comparer d’un point de vue contractuel :

• Durée du bail minimum : 3 ans pour une location vide, 1 an pour une location meublée
• Dépôt de garantie : 1 mois pour le vide, 2 mois pour le meublé
• Congé par le bailleur : 6 mois pour le vide, 3 mois pour le meublé
• Droit de préemption locataire : uniquement pour la location vide

Il semble là aussi que la location meublée possède un avantage en étant plus flexible pour le bailleur.

Que faut il faire pour louer un bien immobilier en meublé ?

La location meublée a été récemment mieux encadrée. Le logement doit évidemment être décent au sens de la réglementation en vigueur et posséder un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y manger, dormir et vivre normalement.

Publié le 05/08/2015, un décret d’application de la loi ALUR est venu préciser la liste minimale des équipements à fournir :

• Literie avec couette ou couverture
• Tables et sièges
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
• Plaques de cuisson et four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur avec compartiment à congélation
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté

Quelles sont les caractéristiques d’un bien dédié à la location meublée ?

Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces représentent la majorité du parc locatif. Ceci permet de cibler une demande forte tirée par une clientèle jeune. A partir du trois pièces, il peut être utile de se tourner vers une colocation.

Les caractéristiques d’un appartement loué meublé doivent répondre aux attentes souvent plus exigeantes de ses occupants. Nous vous éclairons sur certains de ces critères :

• Un ascenseur pour la clientèle d’affaires
• Un état du bien soigné
• Une performance énergétique correcte
• Pas de sanibroyeur
• L’absence de nuisance sonore
• …

Location saisonnière ou bail classique longue durée ?

Il est également important de bien distinguer une location dite « longue durée », régie par la loi du 6 juillet 1989, d’une location dite « saisonnière ».

La location saisonnière s’apparente à une location meublée sur une courte durée. La durée peut varier de 1 jour à plusieurs semaines voire plusieurs mois avec un maximum de 90 jours consécutifs. L’intérêt pour le propriétaire est de pouvoir disposer de son bien à des périodes prédéfinies pendant lesquelles il en a besoin. En revanche, cela demande un entretien régulier bien plus important pour maintenir un haut niveau de standing. Sans oublier la gestion des entrées/sorties des occupants.

N’étant pas soumise à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière demande moins de formalisme. Malgré cela, elle est à ce jour fortement réglementée dans la plupart des grandes métropoles dont Paris et Bordeaux.

• Si le logement constitue la résidence principale du propriétaire, la location est limitée à 120 jours par an après avoir déposé une déclaration de meublé de tourisme en ligne.
• Dans le cas contraire, soit le logement est un local commercial au sens du PLU, alors une demande d’autorisation préalable est à déposer. Soit le logement est une habitation et alors un changement d’usage avec « compensation » est nécessaire.

Il est de toute façon fortement recommandé de se rapprocher de la mairie de la commune du bien immobilier afin de connaitre les autorisations éventuelles nécessaires.

Nos chasseurs d’appartements COSIM, spécialistes de l’investissement locatif, se tiennent à votre disposition pour planifier un rendez-vous afin d’échanger sur votre projet immobilier.