Comment créer un déficit foncier ?
Créer un déficit foncier est une des principales raisons qui pousse un investisseur à se tourner vers l’achat d’un bien immobilier pour le louer. Fiscalement, ce dispositif lui permet de réduire l’imposition de ses autres revenus comme nous allons le voir dans cet article.
Lorsque qu’un bailleur supporte des charges supérieures à ses revenus locatifs, il est en mesure d’enregistrer un déficit. De nombreuses interrogations se posent alors. Peut on créer un déficit foncier avec une location meublée? Comment calculer ce déficit foncier? Quelles sont les charges déductibles?
Sommaire
Quelles sont les conditions pour créer un déficit foncier ?
Seule la location nue ouvre droit à déclarer un déficit foncier. La location meublée et la location saisonnière ne permettent pas de générer ce déficit. Dans ces cas, les revenus ne sont pas fonciers mais commerciaux.
Pour mémoire, le régime micro-foncier est ouvert aux bailleurs dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000€ par an. Dans ce cas, le bailleur bénéficie d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers avant l’imposition aux prélèvements sociaux (17.2%) et au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR). Aucun déficit foncier n’est alors possible.
Illustration : pour 12 000€ de revenus annuel, le revenu imposable sera de 8 400€ (après abattement des 30%). Le montant des prélèvements sociaux sera de 1 445€ (17.2% de 8 400€) et 8 400€ sera ajouté aux autres revenus du foyer pour le calcul de l’IR.
Pour créer un déficit foncier, il est nécessaire de faire le choix du régime réel. Dans le cas de revenus fonciers < 15 000€ /an, cette option est irrévocable pendant 3 ans. Le régime réel consiste à soustraire de ses revenus fonciers (loyers annuels hors charges) l’ensemble des charges déductibles pour obtenir son résultat imposable.
Quelles sont les charges déductibles ?
En premier lieu, les charges déductibles « financières » : frais (dossier et garantie) et intérêts d’emprunts pour l’acquisition. Ces dépenses ne peuvent à elles seules générer un déficit foncier.
Attention, certains frais payés lors de l’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers : droits de mutation, émoluments du notaire, commission vente agence immobilière, honoraires chasseur d’appartement…
A la suite, le bailleur peut déduire ses dépenses liées à l’exploitation du bien immobilier :
- Frais de gestion locative et de comptabilité
- Primes d’assurances : assurance loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, assurance du crédit immobilier
- Charges de copropriété non récupérées auprès du locataire
- Taxe foncière, en dehors de la taxe d’ordure ménagère récupérable auprès du locataire
- Travaux de réparation, d’entretien ainsi que d’amélioration en cas d’usage à titre d’habitation. Attention, les dépenses de travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Calcul du déficit foncier
Si au cours d’une année fiscale, les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier, on peut alors créer un déficit foncier. Pour connaitre le montant de ce déficit foncier, il faut d’abord soustraire les charges financières à ses revenus fonciers :
- Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable uniquement sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. Les charges non financières génèrent alors un déficit foncier imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an.
- Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges non financières. Si le résultat est positif, il n’y pas de déficit. Dans le cas contraire, le déficit foncier est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an.
Si ce déficit foncier dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant se reporte et se déduit :
- Durant 6 ans de l’ensemble des revenus en tenant compte de la limite de 10 700€ par an.
- Durant 10 ans des seuls revenus fonciers.
Selon l’article 156-I-3 du CGI, quand un déficit a été déduit du revenu, le logement doit continuer à être mis en location pendant une durée de 3 ans.
Notre service de chasseur d’appartement nous amène à conseiller nos clients dans le cadre de leur investissement locatif. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez que l’on vous accompagne dans votre projet d’investissement immobilier.
