Les différents types de contrats de location

La location d’un logement peut soulever de nombreuses interrogations, que ce soit du côté des locataires ou des propriétaires. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet qui aborde les aspects essentiels des différents types de contrats de location dans le résidentiel. Ce guide vous fournira les informations nécessaires pour mieux comprendre les aspects clés de la location immobilière.

Qu’est ce qu’est un contrat de location ?

Un contrat de location, également appelé bail, est un accord écrit entre un propriétaire (ou bailleur) et un locataire. Il établit les termes et les conditions de la location d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial. Voici les principaux éléments qui sont généralement inclus dans un contrat de location :

• L’identification des parties
• La description du bien
• La durée du bail (contrat)
• Les conditions de renouvellement du contrat
• Les conditions de résiliation du bail
• Le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie
• Les obligations du bailleur et du locataire
• Les diagnostics immobiliers obligatoires

Le logement ne peut être loué que s’il répond aux critères de décence réglementés.

 

Le bail pour un logement vide en résidence principale

Une location vide désigne un type de contrat de location dans lequel le propriétaire met à disposition un logement vide, sans mobilier ni équipement.

La durée du contrat

Dans le cas d’une location vide, la durée minimale du bail est de trois ans. À l’expiration de cette période, le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée, sans nécessité de signer un nouveau contrat. Cependant, si le bailleur est une personne morale, telle qu’une société, la durée minimale du bail est obligatoirement de six ans, à moins que vous ne possédiez le bien via une SCI familiale, auquel cas la durée du bail est de trois ans. Il est possible de signer un contrat de location d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an, si vous avez un motif familial ou professionnel légitime. Ce motif doit être précisé dans le bail.

La résiliation du bail

Le bailleur peut résilier le bail uniquement à la fin de chaque période d’échéance. Il doit cependant en informer son locataire au moins six mois à l’avance et seulement pour l’un des trois motifs énoncés ci-dessous.

• La vente du bien immobilier : le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption pour acheter le logement. A noter également que le bien peut être vendu occupé sans donner congé au locataire, celui-ci ne bénéficiant pas d’un droit de préemption dans ce cas.
• La reprise pour faire du logement sa résidence principale ou pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale.
• Un motif légitime et sérieux, lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Par exemple, si le locataire cause des nuisances de voisinage ou s’il paie son loyer avec des retards répétés…

Depuis la loi Alur, un délai minimal est imposé lors de l’achat d’un bien vendu occupé. Le nouveau propriétaire bailleur doit attendre un renouvellement complet du bail avant de délivrer un congé pour vente et il doit patienter un minimum de 2 ans avant de délivrer un congé pour reprise.

En tant que locataire, vous avez la possibilité de quitter votre logement à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois en zone non tendue et de 1 mois en zone tendue.

L’encadrement des loyers

Lorsqu’un logement est mis en location pour la première fois, le montant du loyer est déterminé librement, qu’il s’agisse d’une commune située en zone tendue ou non.

Dans une commune située en zone « non tendue », le propriétaire a la liberté de fixer le loyer lors de l’arrivée d’un nouveau locataire. Il n’est pas contraint de se baser sur le loyer précédemment pratiqué par le locataire sortant, à moins que le logement ne soit classé en classe énergétique F ou G. Dans ce cas, le loyer est plafonné au montant du loyer du locataire précédent.

Dans les communes situées en zone « tendue », les loyers des logements qui sont remis en location sont réglementés. Cela implique que le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser celui du locataire précédent, sauf dans les cas suivants :

• Le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois
• Le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration dans le logement depuis moins de six mois dont le montant représente au moins la dernière année de loyer et que l’étiquette énergie du logement est située entre A et E.

Dans tous les cas, le bailleur peut appliquer une augmentation annuelle du loyer suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Enfin, un certain nombre de communes situées en zone tendue ont établi des plafonds de loyer en fixant une limite maximale au prix par mètre carré lors de la mise en location, comme c’est le cas à Paris et à Bordeaux par exemple.

 

Le bail pour un logement meublé en résidence principale

Une location meublée fait référence à un type de contrat de location dans lequel le propriétaire met à disposition un logement avec un ensemble de meubles et d’équipements nécessaires à la vie quotidienne.

La liste minimale des équipements à fournir est la suivante :

• Literie avec couette ou couverture
• Tables et sièges
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine
• Plaques de cuisson et four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur avec compartiment à congélation
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté

La durée du contrat

Le bail de location meublée a une durée initiale d’un an et peut être renouvelé. À l’expiration de cette période, le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée, sans nécessité de signer un nouveau contrat. Il est nécessaire d’ajouter à ce contrat une liste détaillée du mobilier inclus.

La résiliation du bail

Les conditions sont identiques au bail en location vide à l’exception de ces 3 points ci-dessous :

• Le délai de préavis pour le bailleur est de 3 mois au lieu de 6 mois
• Le délai de préavis pour le locataire est de 1 mois quelque soit la zone
• Aucun délai minimal pour un bien immobilier acquis occupé

L’encadrement des loyers

Les conditions sont identiques au bail en location vide.

 

Le bail mobilité

En 2018, la loi Elan a introduit un nouveau type de contrat de location, le « bail mobilité ». Ce bail spécifique vise à faciliter l’hébergement des personnes qui ont besoin d’une solution de logement temporaire, comme les étudiants, les travailleurs en mission temporaire ou les individus en formation professionnelle. Contrairement aux baux traditionnels, le bail mobilité a une durée déterminée et s’étend sur une période d’un à dix mois. Il est exclusivement applicable aux logements meublés.

Il est strictement interdit de renouveler un bail mobilité et il n’est pas possible de signer plusieurs baux mobilité successifs avec le même locataire. Toutefois, dans le cas où un bail mobilité d’une durée inférieure à dix mois a été conclu, le bailleur a la possibilité de reporter une fois la date de fin du bail. Par le biais d’un avenant, le bailleur peut proposer de prolonger la durée totale du bail, dans la limite maximale de dix mois. Par conséquent, à l’expiration du bail mobilité, si le locataire souhaite continuer à occuper le logement et si le bailleur est d’accord, seule une option de bail pour un logement meublé peut être envisagée.

Le bail mobilité exige que le motif pour lequel le bail est conclu soit précisé dans le contrat en fournissant des documents tels qu’une convention de formation, de stage, un contrat d’apprentissage, etc. Lorsque le bail débute, le locataire doit se trouver dans l’une des situations suivantes :

• Formation professionnelle
• Études supérieures
• Contrat d’apprentissage
• Stage
• Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
• Mutation professionnelle
• Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle

Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans le cadre d’un bail mobilité.

 

Le bail mixte

Un bail mixte est un type de contrat de location qui est utilisé lorsque le locataire utilise le bien à la fois à des fins commerciales et résidentielles. Si l’activité est professionnelle, le bail sera soumis à la loi du 6 juillet 1989. Si l’activité est commerciale, le bail sera soumis au Code du commerce. La location doit être faite à usage d’habitation principale.

La durée minimale d’un bail mixte professionnel est de 3 ans si le propriétaire est une personne physique, et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. Pour un bail mixte commercial, la durée minimale est de 9 ans.

Le bail mixte est automatiquement renouvelé pour une même durée et le loyer ne change pas. Cependant, le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement. Il peut également proposer au locataire un renouvellement du bail avec une augmentation du loyer.

Lorsqu’un locataire souhaite résilier son bail, il doit donner un préavis de 3 mois. Le propriétaire peut également décider d’y mettre fin, mais seulement à la fin du bail. Cependant, il est obligé d’informer son locataire de sa décision 6 mois avant la fin du bail.

 

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