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    Quelles sont les clés pour réussir un investissement immobilier à Paris en 2024 ?

    Pour réussir son investissement immobilier à Paris, il faut d’abord déterminer avec soin le ou les objectifs poursuivis.

    Est-ce le souhait de constituer un patrimoine immobilier sur le long terme ? Ou bien la volonté d’obtenir une rentabilité locative maximale avec un horizon court ou moyen terme ? Sans oublier le besoin de revenus complémentaires, en particulier lors de la retraite. Il faut aussi prendre en compte l’impact sur la fiscalité des revenus.

    Investir à Paris dans l'immobilier

    Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Paris en 2024 ?

    Les tendances du marché immobilier parisien

    La croissance des prix de vente des appartements ou des maisons à Paris est significative depuis 50 ans. Comme d’autres événements antérieures, la pandémie du COVID a eu un impact relativement sensible sur les prix et le volume des transactions. La forte inflation en 2022 et en 2023 a un effet accélérateur sur cette baisse. Ces baisses conjoncturelles ne doivent pas masquer la tendance de fond sur les prix : il est ainsi possible de tracer une droite depuis le milieu des années 90 avec une augmentation de 1000€/m² tous les 3 ans qui sert de repère à cette évolution. Si les prix décrochent vers le bas, alors l’effet de ressort est puissant pour revenir vers cette augmentation moyenne. L’illustration parfaite est la baisse de 9% en 2009 (suite à la crise des subprimes) qui a été suivie par une augmentation de 35% sur la période 2010-2011.

    La France est un pays très centralisé, sur le même modèle que l’Angleterre et à contrario de l’Allemagne. Les jeunes diplômés « montent » à la capitale pour trouver un travail avec des perspectives d’évolution intéressantes. L’offre étant structurellement constante, cet afflux de demandes explique la tension sur les prix et l’écart fort entre Paris et les grandes villes de province – schéma que l’on retrouve avec Londres en Angleterre mais pas en Allemagne. S’ajoute à cela un attrait des investisseurs internationaux pour la ville lumière.

    Depuis le début des années 2010, l’est parisien attire de plus en plus une population de jeunes cadres au détriment des arrondissements traditionnels de l’ouest, plus familiaux. La pandémie a également modifier les comportements avec une recherche d’espaces afin de pouvoir télétravailler quelques jours par semaine. La localisation devient un peu moins prioritaire face au nombre de m² du bien immobilier : certains secteurs populaires deviennent plus « mixtes » et prennent ainsi de la valeur. Sans oublier l’attrait pour les extérieurs, balcons voire jardin pour les plus chanceux.

    Pourquoi investir à Paris plutôt qu’en province en 2024 ?

    Si l’on s’arrête au rendement, la province est un bien meilleur candidat que la capitale. Le prix au mètre carré élevé à Paris n’est pas totalement compensé par le niveau des loyers. Il est assez aisé de trouver des villes de provinces dont le prix au m² est 4 fois moins élevé qu’à Paris alors que le loyer est moitié moindre.

    Seulement, l’intérêt d’un investissement immobilier ne se limite pas au rendement locatif. Comme en bourse (dividende et évolution de la valeur), l’investisseur bénéficie également de l’évolution de la valeur de son appartement. Et à ce titre, Paris surperforme l’ensemble des villes de province depuis des dizaines d’années. Sans oublier que la tension locative à Paris offre l’assurance de trouver de manière rapide et certaine un locataire pour éviter les vacances locatives (absence de locataire) très coûteuses entre deux locataires.

     

    Quels sont les principaux avantages à investir dans la pierre ?

    Investir dans la pierre donne un sentiment de solidité et de durabilité. La sécurité du placement est un critère à prendre en compte. La sensation de placer son argent dans quelque chose de résistant et de tangible sur lequel on peut compter. En comparaison avec d’autres types d’investissements, l’investissement immobilier apparaît comme une valeur refuge en période de crise. Toute personne aura toujours besoin d’un toit pour se loger.

    Placer son argent dans un bien immobilier pour le louer permet d’en attendre un rendement grâce aux loyers perçus. Le rendement net se détermine de la manière suivante :

    • Revenus net = (loyer annuel hors charges) – (somme des charges avant impôts).
    • Rendement net = Revenus net/Capital bloqué.

    Ce rendement est sécurisé, les revenus augmentant avec l’inflation suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL). De plus, le rendement oscille entre 2% et 5% suivant la localisation en région parisienne. Il est en réalité bien plus élevé lorsque l’on utilise l’effet de levier d’un crédit immobilier. Dans ce cas, compte tenu que la somme d’argent immobilisé ne représente souvent que 5% à 20% du montant total investi, le rendement net peut alors atteindre les 10%.

    En plus de bénéficier d’un rendement important et sûr, l’évolution de la valeur du bien immobilier est un atout majeur de l’investissement locatif. A Paris, le prix au m² d’un appartement a augmenté en moyenne de 3% à 4% par an et ceci de manière relativement linéaire en particulier depuis 25 ans. A ce titre, la comparaison avec l’investissement boursier est intéressante sur cette période. Les prix de l’immobilier parisien sont passés de 2500€/m² à 10000€/m² sans soubresaut majeur (malgré 2 crises). L’indice boursier est parti de 3000 points pour plafonner à 6500 points en passant par des périodes de fortes contractions, le ramenant à 3 reprises sur les 3000 points.

     

    Dans quel bien immobilier investir à Paris ou en région parisienne ?

    Quelle surface se loue le mieux à Paris ?

    À Paris, les surfaces qui se louent le mieux dépendent de plusieurs facteurs tels que l’emplacement, le type de bien immobilier et la demande actuelle sur le marché locatif. En général, les studios et les petites surfaces (deux pièces) sont très recherchés à Paris en raison de la forte demande de logements pour les étudiants, les jeunes actifs et les couples. Les appartements plus grands peuvent être plus difficiles à louer en raison des loyers plus élevés et de l’offre plus importante. Ces appartements cibleront plutôt une colocation pour conserver une rentabilité cohérente.

    Pour affiner cette réponse, il faut tenir compte également de la réglementation sur l’encadrement des loyers en vigueur à Paris (voir plus bas). En effet, habituellement très recherchée, la chambre de service de 10-15m² est beaucoup moins intéressante au regard de l’encadrement du loyer qui est le même pour un studio de 30m² ou une chambre de 10m² alors que le prix au m² à l’achat est surcoté dans le cas de la chambre de service.

    Nous préconisons de se tourner soit vers un studio de 20m² à 25m², soit si le budget le permet, vers un 2 pièces de 30m² à 35m². Ce sont les biens les plus recherchés à Paris. Le rendement brut sera meilleur pour le studio mais le turn over plus important que dans un 2 pièces réduira le rendement net.

    Quels sont les critères à respecter pour cibler le bon investissement ?

    Il est impératif de lister les spécificités du bien immobilier ciblé. Il va de soi que la copropriété doit être bien tenue avec des travaux d’entretien réalisés régulièrement (ravalements, toiture, parties communes…). De nombreux critères sont à prendre en compte concernant la typologie du bien. Ces critères évoluent dans le temps en fonction de la demande locative et de la législation. Il est impératif de vous faire accompagner par un chasseur d’appartement aguerri, en particulier lors de votre premier investissement.

    • L’année de construction de l’immeuble
    • L’étage
    • Le niveau des charges
    • La nécessité d’un ascenseur et à partir de quel étage
    • La performance énergétique
    • Le niveau de confort
    • L’intérêt des travaux suivant le type de bail

    Enfin, le décret du 30 janvier 2002 portant sur les caractéristiques du logement décent ainsi que le règlement sanitaire départemental fixent un certain nombre de contraintes minimales pour pouvoir mettre en location un logement

    • Superficie habitable minimale
    • Hauteur sous plafond minimale
    • Point d’eau, aération, toilettes chimiques…

    Quel type de bail choisir ?

    Le choix d’un bail vide ou d’un bail meublé a un impact sur la rentabilité et la fiscalité mais aussi sur le turn-over des locataires. A ce titre, vous pouvez lire avec intérêt notre article qui compare les avantages et les inconvénients des 2 baux : investissement locatif en vide ou en meublé.

    En synthèse, la location meublée est plus intéressante fiscalement et financièrement. La location vide est plus adaptée aux bailleurs gérant leur appartement à distance.

     

    Où faut il investir à Paris ?

    Lorsque l’on se penche sur les zones idéales pour investir à Paris et sa proche banlieue, il faut tenir compte de deux paramètres. D’une part la rentabilité brute, c’est-à-dire le loyer au m² en comparaison du prix au m² achat. D’autre part, le potentiel d’évolution de son capital ou plus simplement la capacité à surperformer l’évolution moyenne des prix au m².

    A Paris comme en banlieue, il est alors possible de délimiter 3 zones suivant les quartiers.

    La zone mature

    La zone dite « mature » est par nature sans risque. Elle est la moins rentable et possède une évolution des prix dans la moyenne. Elle est destinée aux primo investisseurs qui privilégient la sécurité ou aux investisseurs se réservant la possibilité d’en faire un futur pied-à-terre.

    On peut citer comme exemple les arrondissements centraux à Paris (Paris 1, Paris 2… Paris 8).

    La zone à risque

    La zone dite « à risque » présente l’avantage d’un fort rendement sur le papier. Seulement, il faudra tenir compte de certains aléas potentiels : vacances locatives, impayés ou dégradations éventuels. En sus, c’est un pari sur l’avenir avec l’évolution des prix qui est soumise à un contexte favorable.

    On peut citer le quartier de la Goutte d’or à Paris ou encore la commune d’Aubervilliers.

    La zone intermédiaire

    Elle présente une bonne rentabilité et un potentiel d’évolution du capital au-dessus de la moyenne. Les prix des biens y sont moins élevés et surtout, contrairement aux quartiers plus huppés, le rendement locatif y est meilleur.

    Chez COSIM, chasseur immobilier à Paris et spécialiste de l’investissement locatif, nous avons croisé cette zone avec l’indicateur de tension en demande locative. A ce jour, nous recommandons d’investir dans les secteurs suivants :

     

    Comment financer son investissement locatif ?

    Il est essentiel de prévoir un apport personnel minimum et donc de maximiser le montant de l’emprunt bancaire. Ceci permet d’optimiser l’effet de levier de l’investissement (peu de trésorerie bloqué), sans oublier que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.

    En dehors du prêt amortissable traditionnel, certains investisseurs se tournent vers le prêt in fine. Dans ce type de prêt, l’emprunteur ne paye que les intérêts durant l’investissement pour rembourser 100% du capital à échéance du crédit. Les avantages sont les suivants : baisse du taux d’endettement et moins de trésorerie à sortir mensuellement. L’inconvénient est que le coût du crédit immobilier est alors plus important car les taux sont plus élevés et les montants d’intérêts sont constants.

    Il peut être judicieux de créer une Société Civile Immobilière (SCI) afin de réduire l’impact fiscal ou si l’on souhaite réaliser des donations dans la durée.

     

    Quel est l’impact de l’encadrement des loyers à Paris ?

    Le dispositif de l’encadrement des loyers parisiens a été mis en place suite au décret du 12/04/2019. Ils concernent l’ensemble des logements en location meublée ou non meublée et ceci depuis le 01/07/2019. A noter que ce dispositif a été étendu aux villes des communautés de « Plaine commune » (Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers,…) et de « Est ensemble » (Pantin, Bagnolet, Montreuil, …).

    Il faut donc tenir compte de cette réglementation dans le cadre d’un investissement locatif. Les caractéristiques ci-dessous ont un impact sur le niveau de loyer attendu :

    • Le secteur géographique
    • Le nombre de pièces
    • L’année de construction de l’immeuble
    • Le type de location, meublée ou non meublée

    En fonction de ces critères, un loyer de référence mensuel par m² est fixé ainsi qu’un loyer minoré (30%) et un loyer majoré (20%). Le loyer hors charges doit se situer entre le loyer minoré et le loyer majoré, la surface habitable servant de base au calcul.

    Certains « bonus » peuvent justifier une majoration de loyer : terrasse ou jardin, vue sur un monument, équipements haut de gamme.

     

    Quelques derniers conseils pour réussir son investissement locatif à Paris

    Il faut être attentif à la nature de votre bien en fonction de vos attentes mais aussi de la cible locative. De plus, le prix du bien immobilier est une composante majeure d’un investissement : avant de transmettre votre offre d’achat, vérifiez si le prix affiché suit la logique du marché en réalisant une estimation immobilière.

    Il est impératif d’évaluer la moyenne des loyers dans la localisation du bien : est-ce que le loyer que vous prévoyez intègre la logique du marché ? Le montant de la valeur des charges est-il correct ? Enfin, il faudra décider de s’occuper ou non en direct de la gestion locative.

    N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel dans vos recherches pour trouver le bien locatif adapté à vos attentes. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez découvrir notre offre de chasse immobilière.

    Florian Marjolet Posté le 12 octobre 2023