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    Comment réussir son investissement immobilier à Paris ?

    Pour réussir son investissement immobilier à Paris, il faut d’abord déterminer avec soin le ou les objectifs poursuivis.

    Est-ce le souhait de constituer un patrimoine immobilier sur le long terme ? Ou bien la volonté d’obtenir une rentabilité maximale avec un horizon court ou moyen terme ? Sans oublier le besoin de revenus complémentaires, en particulier lors de la retraite. Il faut aussi prendre en compte l’impact sur la fiscalité des revenus.

     

    Quels sont les principaux avantages à investir dans la pierre ?

    Investir dans la pierre donne un sentiment de solidité et de durabilité. La sécurité du placement est un critère à prendre en compte. La sensation de placer son argent dans quelque chose de résistant et de tangible sur lequel on peut compter. En comparaison avec d’autres types d’investissements, l’immobilier apparaît comme une valeur refuge en période de crise. Toute personne aura toujours besoin d’un toit pour se loger.

    Placer son argent dans un bien immobilier pour le louer permet d’en attendre un rendement grâce aux loyers perçus. Le rendement net se détermine de la manière suivante :

    • Revenus net = (loyer annuel hors charges) – (somme des charges avant impôts).
    • Rendement net = Revenus net/Capital bloqué.

    Ce rendement est sécurisé, les revenus augmentant avec l’inflation suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL). De plus, le rendement oscille entre 2% et 5% suivant la localisation en région parisienne. Il est en réalité bien plus élevé lorsque l’on utilise l’effet de levier d’un crédit immobilier. Dans ce cas, compte tenu que la somme d’argent immobilisé ne représente souvent que 5% à 20% du montant total investi, le rendement net peut alors atteindre les 10%.

    En plus de bénéficier d’un rendement important et sûr, l’évolution de la valeur du bien immobilier est un atout majeur de l’investissement immobilier. A Paris, le prix au m² d’un appartement a augmenté en moyenne de 3% à 4% par an et ceci de manière relativement linéaire en particulier depuis 25 ans. A ce titre, la comparaison avec l’investissement boursier est intéressante sur cette période. Les prix de l’immobilier parisien sont passés de 2500€/m² à 10000€/m² sans soubresaut majeur (malgré 2 crises). L’indice boursier est parti de 3000 points pour plafonner à 6500 points en passant par des périodes de fortes contractions, le ramenant à 3 reprises sur les 3000 points.

     

    Faut-il investir à Paris ou en province ?

    Si l’on s’arrête au rendement, la province est un bien meilleur candidat que Paris. Le prix au m² élevé à Paris n’est pas totalement compensé par le niveau des loyers. Il est assez aisé de trouver des villes de provinces dont le prix au m² est 4 fois moins élevé qu’à Paris alors que le loyer est moitié moindre.

    Seulement, l’intérêt d’un investissement immobilier ne se limite pas au rendement. Comme en bourse (dividende et évolution de la valeur), l’investisseur bénéficie également de l’évolution de la valeur de son appartement. Et à ce titre, Paris surperforme l’ensemble des villes de province depuis des dizaines d’années. Sans oublier l’assurance de trouver de manière rapide et certaine un locataire à Paris pour éviter les vacances locatives (absence de locataire) très coûteuses entre deux locataires.

     

    Dans quel type de bien immobilier investir ?

    Il faut d’abord choisir le type de bail que l’on souhaite proposer. A ce titre, vous pouvez lire avec intérêt notre article qui compare les avantages et les inconvénients des 2 baux : investissement locatif en nu ou en meublé. En synthèse, la location meublée est plus intéressante fiscalement et financièrement. La location vide est plus adaptée aux bailleurs gérant leur appartement à distance.

    Compte tenu de l’encadrement des loyers en vigueur à Paris (voir plus bas), le studio de 20m² et le 2 pièces de 35m² sont les biens les plus recherchés à Paris. Le rendement brut sera meilleur pour le studio mais le turn over plus important que dans un 2 pièces réduira le rendement net. Les plus grandes surfaces seront réservées à la colocation.

    Il est impératif de lister les spécificités du bien immobilier ciblé. Il va de soi que la copropriété doit être bien tenue avec des travaux d’entretien réalisés régulièrement (ravalements, toiture, parties communes…). De nombreux critères sont à prendre en compte concernant la typologie du bien. Ces critères évoluent dans le temps en fonction de la demande locative et de la législation. Il est impératif de vous faire accompagner par un chasseur d’appartement aguerri, en particulier lors de votre premier investissement.

    • L’année de construction de l’immeuble
    • L’étage
    • Le niveau des charges
    • La nécessité d’un ascenseur et à partir de quel étage
    • La performance énergétique
    • Le niveau de confort
    • L’intérêt des travaux suivant le type de bail

    Enfin, le décret du 30 janvier 2002 portant sur les caractéristiques du logement décent ainsi que le règlement sanitaire départemental fixent un certain nombre de contraintes minimales pour pouvoir mettre en location un logement

    • Superficie habitable minimale de 9m²
    • Hauteur sous plafond minimale de 2.2m
    • Point d’eau, aération, toilettes chimiques…

     

    Où faut il investir à Paris ?

    Lorsque l’on se penche sur les zones idéales pour investir à Paris et sa proche banlieue, il faut tenir compte de deux paramètres. D’une part le rendement, c’est-à-dire le loyer au m² en comparaison du prix au m² achat. D’autre part, le potentiel d’évolution de son capital ou plus simplement la capacité à surperformer l’évolution moyenne des prix au m².

    A Paris comme en banlieue, il est alors possible de délimiter 3 zones. La zone dite « mature », peu rentable avec une évolution des prix dans la moyenne. On peut citer comme exemple les arrondissements centraux à Paris (Paris 1, Paris 2… Paris 8). La zone dite « à risque », ayant un fort rendement mais dont l’évolution des prix est soumise à un contexte favorable. On peut citer le quartier de la Goutte d’or à Paris ou encore la commune d’Aubervilliers.

    Enfin, la zone dite « intermédiaire ». Elle présente une bonne rentabilité et un potentiel d’évolution du capital au-dessus de la moyenne. Les prix des biens y sont moins élevés et surtout, contrairement aux quartiers plus huppés, le rendement locatif y est meilleur.

    Chez COSIM, chasseur immobilier à Paris et spécialiste de l’investissement locatif, nous avons croisé cette zone avec l’indicateur de tension en demande locative. A ce jour, nous recommandons d’investir dans les secteurs suivants :

     

    Comment financer son investissement locatif ?

    Il est essentiel de prévoir un apport personnel minimum et donc de maximiser le montant de l’emprunt bancaire. Ceci permet d’optimiser l’effet de levier de l’investissement (peu de trésorerie bloqué), sans oublier que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.

    En dehors du prêt amortissable traditionnel, certains investisseurs se tournent vers le prêt in fine. Dans ce type de prêt, l’emprunteur ne paye que les intérêts durant l’investissement pour rembourser 100% du capital à échéance du crédit. Les avantages sont les suivants : baisse du taux d’endettement et moins de trésorerie à sortir mensuellement. L’inconvénient est que le coût du crédit immobilier est alors plus important car les taux sont plus élevés et les montants d’intérêts sont constants.

    Il peut être judicieux de créer une Société Civile Immobilière (SCI) afin de réduire l’impact fiscal ou si l’on souhaite réaliser des donations dans la durée.

     

    Quel est l’impact de l’encadrement des loyers à Paris ?

    Le dispositif de l’encadrement des loyers parisiens a été mis en place suite au décret du 12/04/2019. Ils concernent l’ensemble des logements en location meublée ou non meublée et ceci depuis le 01/07/2019. A noter que ce dispositif a été étendu aux villes des communautés de « Plaine commune » (Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers,…) et de « Est ensemble » (Pantin, Bagnolet, Montreuil, …).

    Il faut donc tenir compte de cette réglementation dans le cadre d’un investissement locatif. Les caractéristiques ci-dessous ont un impact sur le niveau de loyer attendu :

    • Le secteur géographique
    • Le nombre de pièces
    • L’année de construction de l’immeuble
    • Le type de location, meublée ou non meublée

    En fonction de ces critères, un loyer de référence mensuel par m² est fixé ainsi qu’un loyer minoré (30%) et un loyer majoré (20%). Le loyer hors charges doit se situer entre le loyer minoré et le loyer majoré, la surface habitable servant de base au calcul.

    Certains « bonus » peuvent justifier une majoration de loyer : terrasse ou jardin, vue sur un monument, équipements haut de gamme.

     

    Quelques derniers conseils pour réussir son investissement locatif à Paris

    Il faut être attentif à la nature de votre bien en fonction de vos attentes mais aussi de la cible locative. De plus, le prix du bien immobilier est une composante majeure d’un investissement : avant de transmettre votre offre d’achat, vérifiez si le prix affiché suit la logique du marché en réalisant une estimation immobilière.

    Il est impératif d’évaluer la moyenne des loyers dans la localisation du bien : est-ce que le loyer que vous prévoyez intègre la logique du marché ? Le montant de la valeur des charges est-il correct ? Enfin, il faudra décider de s’occuper ou non en direct de la gestion locative.

    N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel dans vos recherches pour trouver le bien locatif adapté à vos attentes. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez découvrir le service immobilier d’un chasseur d’appartement.