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Comment réussir l’estimation de la valeur de son appartement ?

Il n’est pas aisé pour un particulier d’estimer la valeur de son appartement dans le cadre de son projet immobilier. Contrairement à une croyance répandue, ce n’est pas la qualité d’un bien immobilier qui permet de bien vendre dans un délai rapide mais la capacité à le proposer à un prix optimal compte tenu de la demande des acquéreurs. Un rez-de-chaussée sombre peut se vendre en 24h au bon prix alors qu’un étage élevé sans aucun défaut pourra rester 3 mois en commercialisation si le prix proposé est « hors marché ».

Deux possibilités s’offrent au Vendeur pour déterminer la valeur de son appartement avant d’éventuellement confier un mandat de vente : soit il se tourne vers des sites d’estimation immobilière en ligne, soit il fait appel à un professionnel de l’immobilier ce que nous recommandons vivement compte tenu des spécificités de chaque appartement.

Estimer son appartement en ligne

C’est la méthode la plus rapide, permettant d’accéder instantanément à une évaluation de la valeur vénale de son appartement à partir d’un outil d’estimation en ligne. Après avoir indiqué la localisation de son bien, il faut renseigner les caractéristiques principales avant d’avoir l’estimatif, le plus souvent sous forme de fourchette plus ou moins large.

Malheureusement, les estimations en ligne comportent plusieurs biais :

  • Le prix du marché de référence est constitué de transactions qui datent de plusieurs mois voire plusieurs années afin d’obtenir une base comparative significative
  • Les critères pour affiner la simulation sont imprécis
  • Le volume d’offres et la saisonnalité de la demande ne sont pas pris en compte

Faire venir un professionnel de l’immobilier

La majorité des agents immobiliers proposent ce service d’estimation gratuitement. Un rendez-vous sur place est indispensable pour établir un diagnostic complet et tenir compte des spécificités de l’appartement. Il est par nature complexe d’évaluer le prix de son bien tant les paramètres à prendre en compte sont nombreux. Une estimation fiable réalisée par un professionnel de l’immobilier doit se faire suivant trois axes d’analyse :

  • Les biens immobiliers comparables vendus récemment dans le secteur
  • Les biens immobiliers actuellement en vente et concurrentiels
  • Une grille d’expertise tenant compte de l’offre et de la demande pour chaque caractéristique du bien immobilier (système de décote et de surcote par rapport au prix moyen au m²)

A partir de ces éléments, il est possible d’obtenir le point de rencontre entre le prix qu’un acheteur potentiel est prêt à investir et le prix optimum du bien immobilier sur le marché immobilier actuel afin de réaliser une transaction immobilière dans un délai raisonnable.

Les caractéristiques à prendre en compte

Cette grille d’expertise est élaboré en partant d’un prix au mètre carré moyen du secteur géographique afin de prendre en compte la localisation. Les critères ci-dessous doivent être modulés par rapport à la moyenne (typologie d’appartement) de ce secteur.

  • Etat de l’immeuble : ravalement récent ou réfection couverture à prévoir ?
  • Type d’immeuble : le charme de l’ancien engendrera une surcote là ou une résidence années 60 entraînera une décote
  • Absence d’ascenseur : à partir du 3ème étage en particulier pour les appartements familiaux
  • Etage de l’appartement : décote pour un RDC voire un 1er étage, surcote pour un dernier étage
  • Etat de l’appartement : rénové et qualité des matériaux, type de travaux à prévoir
  • Superficie : plus l’appartement est petit, plus le prix au m² augmente
  • Nuisance sonore : appartement au calme, chambre parentale sur artère
  • Luminosité : sombre, clair, lumineux, ensoleillé, vue dégagée
  • Distribution : peu de place perdue, chambres en enfilades, nombre de fenêtre dans le séjour
  • Divers : sanibroyeur, bien occupé, montant des charges excessif, annexes (cave/parking), viager, rendement locatif…

Enfin, il faut déterminer la surface pondérée servant de multiplicateur au prix/m² trouvé ci dessous. Tenant compte de la surface carrez mais aussi de la surface au sol, des extérieurs…

Florian Marjolet Posté le 16 février 2020