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    Comment réussir l’estimation de la valeur de son appartement ?

    Il n’est pas aisé pour un particulier d’estimer la valeur de son appartement dans le cadre de son projet immobilier. Contrairement à une croyance répandue, ce n’est pas la qualité d’un bien immobilier qui permet de bien vendre dans un délai rapide. Mais la capacité à le proposer à un prix optimal compte tenu de la demande des acquéreurs. Un rez-de-chaussée sombre peut se vendre en 24h au bon prix. Alors qu’un étage élevé sans aucun défaut pourra rester 3 mois en commercialisation si le prix proposé est « hors marché ».

    Deux possibilités s’offrent au vendeur pour déterminer la valeur de son appartement avant d’éventuellement confier un mandat de vente. Soit il se tourne vers des sites d’estimation immobilière en ligne, soit il fait appel à un professionnel de l’immobilier ce que nous recommandons vivement compte tenu des spécificités de chaque appartement.

     

    Est il pertinent d’utiliser les sites d’estimation en ligne ?

    C’est la méthode la plus rapide, permettant d’accéder instantanément à une évaluation de la valeur vénale de son appartement à partir d’un outil d’estimation en ligne. Après avoir indiqué la localisation de son bien, il faut renseigner les caractéristiques principales avant d’avoir l’estimatif, le plus souvent sous forme de fourchette plus ou moins large.

    Malheureusement, les estimations en ligne comportent de nombreux biais :

    • Le prix du marché de référence est constitué de transactions qui datent de plusieurs mois voire de plusieurs années afin d’obtenir une base comparative significative.
    • Les informations sur les transactions de références sont incomplètes. Il manque entre autre des précisions sur l’état de l’appartement, la présence ou non d’un ascenseur, la distribution des pièces…
    • Les critères renseignés pour affiner la simulation sont imprécis.
    • Le volume d’offres et la saisonnalité de la demande ne sont pas pris en compte.

     

    Faut il faire venir un professionnel de l’immobilier ?

    La majorité des agents immobiliers proposent à titre gratuit ce service d’estimation. Un rendez-vous sur place est indispensable pour établir un diagnostic complet et tenir compte des spécificités de l’appartement. Il est par nature complexe d’évaluer le prix de son bien tant les paramètres à prendre en compte sont nombreux. Une estimation fiable réalisée par un professionnel de l’immobilier doit se faire suivant trois axes d’analyse :

    • Les biens immobiliers comparables vendus récemment dans le secteur : il utilise pour cela sa connaissance du marché local sans oublier de consulter la base de données des notaires.
    • Les biens immobiliers actuellement en vente et concurrentiels : ses outils professionnels lui permettent d’avoir une vision exhaustive de l’offre en cours.
    • Une grille d’expertise tenant compte de l’offre et de la demande pour chaque caractéristique du bien immobilier. C’est un système de décote et de surcote à partir d’un prix moyen au m² du secteur.

    A partir de ces éléments, il est possible d’obtenir le point de rencontre entre le prix qu’un acheteur potentiel est prêt à investir et le prix optimum du bien immobilier sur le marché immobilier actuel afin de réaliser une transaction immobilière dans un délai raisonnable.

     

    Quelles sont les caractéristiques dont il faut tenir compte pour obtenir une estimation fiable ?

    Dans un premier temps, il est essentiel de prendre en compte la localisation de l’appartement. Pour cela, il faut calculer le prix moyen au m² de vente du secteur à partir des transactions récentes. Il reste ensuite à moduler ce prix en fonction des critères ci dessous, tenant compte ainsi de l’offre et de la demande grâce à un système de décote et de surcote.

    Pour chacun de ces critères, il faut déterminer au préalable la caractéristique « médiane » relative à la localisation du bien immobilier.

    • Etat de la copropriété : pas de travaux majeurs récent ou à prévoir dans les prochaines années est une médiane classique. Prévoir une décote en cas de travaux à venir, une surcote si des travaux importants viennent d’être réalisés.
    • Type d’immeuble : le charme de l’ancien engendre une surcote alors qu’une résidence des années 60/70 entraîne une décote. Les immeubles modernes (années 2000) sont également surcotés.
    • Absence d’ascenseur : la norme est d’avoir un ascenseur au delà du 2ème étage. La décote est d’autant plus importante pour un appartement familial.
    • Etage de l’appartement : l’étage intermédiaire fait office de médiane. Il faut donc prévoir une décote pour le 1er étage, plus importante encore pour un RDC, une surcote est appliquée pour un dernier étage.
    • Etat de l’appartement : un appartement à rafraichir constitue la norme. Une rénovation récente engendre une surcote (en tenant compte de la qualité des matériaux), à l’inverse un appartement à rénover est décoté.
    • Superficie : plus l’appartement est petit, plus le prix au m² augmente. Inversement avec les biens immobiliers de grande taille.
    • Nuisance sonore : un appartement donnant sur une rue passante avec les chambres au calme est dans la « moyenne ». Une artère très passante et des chambres donnant sur un espace bruyant entraine une décote. Attention également aux commerces bruyants : terrasses brasserie, livraison supermarché…
    • Luminosité : à Paris, un appartement clair avec un vis à vis d’une largeur de rue est la norme. Il faut donc tenir compte de la luminosité et du vis à vis : sombre, clair, lumineux, ensoleillé, vue dégagée…
    • Distribution : ce critère est essentiel pour apprécier la valeur d’un appartement. Le nombre de chambres et la superficie du séjour sont ils cohérents avec la superficie totale ? A t’on une superficie d’entrée et de dégagements cohérente avec le type d’appartement ? Des chambres sont elles en enfilades ?
    • Divers : un wc de type sanibroyeur ? Le bien immobilier est il occupé ? Le logement est il énergivore ? Le montant des charges est il excessif ? Présence d’annexes (cave/parking) ? …

    Enfin, il faut déterminer la surface pondérée servant de multiplicateur au prix/m². A partir de la surface carrez, Il faut ajouter une pondération des espaces en sous pente ainsi que des extérieurs (balcon, terrasse, jardins).

    Si vous chercher à acheter un bien immobilier à Paris ou sa proche banlieue, contactez notre équipe de chasseur immobilier. Nos experts vous apporteront une estimation précise du bien immobilier ciblé avant de transmettre votre offre d’achat et de négocier le prix au plus juste.

    Florian Marjolet Posté le 25 novembre 2021