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L’offre d’achat, étape clé pour faire aboutir votre projet immobilier

Dans le cadre d’un projet immobilier, l’offre d’achat est une étape sensible : la finalité est un accord sur le prix mais également l’assurance pour l’acquéreur d’être le futur propriétaire…. à condition de respecter certaines règles et de bien connaitre la jurisprudence.

Pour être valable, une offre d’achat doit contenir à minima les éléments suivants : 

  • Identité des parties
  • Désignation du bien ciblé
  • Montant de l’offre et financement détaillé
  • Délai de validité
  • Dates et signatures de l’ensemble des parties

Le contrat de vente est parfait dès qu’on est d’accord sur la chose et le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé (article 1583 du Code civil). Une offre signée par le Vendeur et l’Acquéreur engage définitivement le Vendeur. L’Acquéreur est engagé, passé le délai de 10 jours, suite à la signature de l’avant-contrat (loi SRU), en dehors de toutes conditions suspensives de droit commun.

L’offre d’achat au prix. La jurisprudence est venue apporter un éclairage précis sur la conséquence d’une offre au prix affiché par le Vendeur

  • Si le Vendeur ne passe par une agence pour mettre en vente son bien, il s’agit d’une présentation impersonnelle adressée au public. L’offre n’est pas suffisamment précise ni personnalisée. Au sens juridique du terme, il a formulé une simple proposition à entrer en pourparlers. Par conséquent, l’Acquéreur ne peut pas se prévaloir d’une vente parfaite et il ne pourra pas agir en justice en cas de refus de vente du Vendeur. (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, arrêt du 3 juillet 2014)
  • En revanche, dans le cas où le Vendeur signe un mandat de vente avec une agence immobilière, il lui confie le soin de trouver un acquéreur au prix, charges et conditions convenus. Si l’Acquéreur formule par écrit une proposition aux conditions du mandat, alors l’annonce parue en ligne et le mandat signé font de cette proposition une véritable « offre », la vente est alors parfaite. En cas de refus ultérieur du Vendeur, l’Acquéreur pourra demander une exécution forcée de la vente.
  • A noter que la pratique de la surenchère est interdite dans la transaction immobilière. L’acquéreur qui fait une offre au prix ne peut être évincer au profit d’un acquéreur qui ferait une offre supérieure.

Enfin, nous vous rappelons ci-dessous deux grands principes à retenir sur la liberté des parties :

  • Le Vendeur est libre de choisir son Acquéreur, il n’existe aucune priorité liée à l’antériorité d’une offre ou au financement proposé.
  • L’Acquéreur est libre de passer par l’agence immobilière dûment mandatée de son choix tant qu’une offre d’achat n’a pas été contresignée par le Vendeur.
Florian Marjolet Posté le 6 septembre 2016