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Diagnostic Immobilier : les points d’attentions sur le marché Parisien

Les diagnostics immobiliers sont un passage obligé pour la vente ou la location d’un logement. Comme tous les autres secteurs de l’immobilier, à Paris, le diagnostic a ses spécificités.

 

Diagnostic immobilier à Paris : les points de vigilance

Certaines parties d’un dossier de diagnostics immobiliers doivent être étudiées avec beaucoup d’attention, en particulier pour les biens parisiens.

La mesure loi Carrez

A Paris, le prix au m² des logements fait de la mesure loi Carrez la partie la plus sensible d’un dossier de diagnostics immobiliers. Nombreux sont les propriétaires parisiens qui, lors de la mise en vente de leur bien, constatent qu’il est plus petit de quelques mètres carrés (ce qui représente tout de même quelques dizaines de milieu d’euros) que ce qu’ils imaginaient. Pour vous éviter cette mauvaise surprise, il peut être judicieux, au moment où vous faites l’acquisition de votre appartement, de faire refaire une mesure Carrez par un professionnel. Pour un T3 par exemple, cela vous coûtera environ 100€. Si vous constatez une surface inférieure de plus de 5% à ce qui vous a été annoncé, vous aurez alors un an pour effectuer un recours et bénéficier d’une réduction du prix.
C’est particulièrement important si vous achetez un appartement mansardé, typique du Marais ou d’autres quartiers du centre de Paris, dans lequel les erreurs de calculs de surface peuvent être significatifs et dont les prix atteignent des sommets.

Le diagnostic Electricité :

A Paris, le parc immobilier est plus ancien que la moyenne française, et les logements anciens sont les plus susceptibles d’avoir des anomalies dans leurs installations électriques. Un appartement parisien comportera donc quasi systématiquement des anomalies, mais il faut prendre garde à ce qu’elles signifient : certaines peuvent être réparées facilement et gratuitement, et d’autres nécessitent des travaux coûteux. Si vous ne comprenez pas à quoi correspondent les anomalies indiquées dans votre rapport de diagnostic, vous pouvez appelez l’expert qui a réalisé le rapport. Il ne pourra pas vous faire un devis, mais il pourra vous expliquer comment faire disparaître le danger, ce qui vous permettra d’estimer l’ampleur des travaux.

Le diagnostic Gaz :

De la même manière que pour l’électricité, les diagnostics gaz réalisés dans des logements parisiens comportent souvent des anomalies. Une anomalie en particulier est assez fréquente et nécessite votre attention : c’est « l’absence d’entrée d’air » dans une pièce comportant une gazinière ou une chaudière. Cela signifie qu’un trou doit être pratiqué dans le mur extérieur de la pièce où se trouve l’appareil. Ce trou sert à la circulation d’air, et évite qu’un air vicié s’accumule dans la pièce en cas de dysfonctionnement. Pour réparer l’anomalie, il faut donc pratiquer un trou dans le mur extérieur, ce qui nécessite forcément des discussions avec la copropriété. C’est donc parfois compliqué d’obtenir un accord, et ça peut l’être encore plus dans un immeuble classé comme il en existe de nombreux à Paris.

Le diagnostic Termites

Le diagnostic termites est obligatoire à Paris car l’ensemble du département 75 est classée « zone contaminée » par un arrêté préfectoral. De nombreux immeubles dans le centre de Paris sont très anciens et leur structure porteuse est en bois. Dans ce type d’immeuble, si le diagnostic termites indique une infestation, cela signifie que des travaux très importants, de traitement et de renforcement de la structure de l’immeuble, peuvent être nécessaires. Soyez donc vigilant lors de la lecture de ce diagnostic.

 

Diagnostic immobilier à Paris : ce qui ne doit pas trop vous inquiéter

Le diagnostic plomb (CREP) :

Les logements dans un immeuble datant d’avant 1949 doivent faire l’objet d’un diagnostic plomb avant une vente. A Paris, c’est donc le cas de la majeure partie du parc immobilier. Dans un diagnostic plomb, il est presque systématiquement fait état de la présence de plomb, et cela ne doit pas vous inquiéter outre mesure. En effet, dans un appartement haussmannien, toutes les couches de peintures appliquées sur les cloisons, portes et fenêtres contenaient du plomb, et ceci jusqu’en 1949, date d’interdiction de la peinture au plomb. Même recouvertes par de la peinture plus récente, ces surfaces seront notées comme « plombées » par le diagnostiqueur qui aura détecté les couches plus anciennes grâce à son appareil de mesure. Dans ce cas, il faudra simplement s’assurer que sur les surfaces en question, la peinture reste en bon état et ne se délite pas. En effet, les morceaux de peinture au plomb, ingérés par des jeunes enfants, peuvent causer le saturnisme.

Le diagnostic Amiante :

L’amiante est rare dans les logements parisiens. S’il y en a, ce sera le plus souvent un conduit d’aération en fibrociment. Ce conduit ne représente pas de danger du moment qu’il n’est pas dans une zone où il peut subir des chocs ou frictions. Si vous prévoyez de le supprimer, assurez-vous d’abord que vous avez l’accord de la copropriété pour ce faire, et faites appel à un professionnel. Le coût du désamiantage et de l’évacuation en décharge spécifique, pour un tuyau de quelques mètres, ne dépassera pas quelques centaines d’euros. A Paris, il est rare de trouver de grandes quantités d’amiante dans les logements, cela ne doit donc pas être votre préoccupation principale.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) :

A Paris, le DPE est le plus souvent calculé sur la base des consommations de chauffage des habitants d’un logement, car c’est la règle de calcul obligatoire dans tous les immeubles datant d’avant 1948. Il faut donc prendre en compte le mode d’occupation d’un appartement lorsque vous étudiez son DPE. En effet, si le vendeur passe tous ses hivers à l’étranger, le logement sera, en moyenne sur l’année, peu chauffé et la note sera bonne, mais cela ne voudra pas dire que le logement mérite cette bonne note.
Pour un appartement parisien classique, construit entre le milieu du 19ème et le milieu du 20ème siècle, voici, par type de chauffage, les interprétations que vous pouvez faire des notes de DPE :

Chauffage gaz :

  • F et G : c’est une mauvaise note. Soit l’appartement est mal isolé, soit ses habitants sont très frileux
  • D et E : cette note est dans la moyenne parisienne
  • C : c’est une bonne note. Si l’appartement est effectivement habité et chauffé toute l’année, cela signifie qu’il est bien isolé
  • A et B : cette note n’est pas réaliste. Le logement est soit inoccupé, soit anormalement peu chauffé

Chauffage électrique :

  • G : c’est une mauvaise note. Soit l’appartement est mal isolé, soit les habitants sont très frileux
  • E et F : cette note est dans la moyenne parisienne
  • D : c’est une bonne note. Si l’appartement est effectivement habité et chauffé toute l’année, cela signifie qu’il est bien isolé
  • A, B ou C : cette note n’est pas réaliste. Le logement est soit inoccupé, soit anormalement peu chauffé

Choix d’un diagnostiqueur parisien
Les entreprises de diagnostic immobilier sont très nombreuses à Paris, vous en trouverez donc facilement une qui pourra intervenir sous quelques jours. Les aspects à prendre en compte sont les suivants :

  • Choisissez un prestataire qui vous inspire confiance. C’est devenu très rare, mais il fut un temps où certaines sociétés intervenaient sans avoir les qualifications ou assurances professionnelles requises. Elles vous fournissaient donc un dossier inutilisable par votre notaire pour la vente, et vous étiez dans l’obligation d’en commander un nouveau
  • Assurez-vous également que le prestataire est facilement joignable et réactif. En effet, les notaires parisiens, souvent très occupés, traitent leurs dossiers quelques jours avant les signatures et il n’est pas rare qu’ils demandent des modifications de détail dans l’urgence. Pour que votre signature d’acte ne soit pas annulée puis repoussée de quelques semaines voire plus, il vaut mieux que votre diagnostiqueur soit à-même de répondre vite à votre demande.
  • Comparez le tarif bien sûr

Monser, société parisienne de diagnostics immobiliers, vous remercie pour la lecture de cet article.

Florian Marjolet Posté le 6 avril 2018