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Vaut-il mieux Louer ou Acheter à Paris ?

Est-il préférable de louer ou d’acheter à Paris ? Quel est le délai minimal de détention pour que l’acquisition devienne plus « rentable » que la location?

Chasseur d’appartement à Paris, c’est une interrogation récurrente que nous soumette nos clients avant de se lancer dans une acquisition de leur appartement ou de leur maison. Il n’est pas aisé à ce jour de répondre facilement à ces questions, de nombreux articles traitent le sujet nationalement (sans tenir compte de la spécificité de Paris et sa proche banlieue) ou de manière superficielle.
Avant d’aborder l’aspect financier, il est important de s’intéresser aux avantages/inconvénients de chacune de ses orientations.

Les bénéfices à rester locataire

Avec un taux d’environ 35% de locataires en France, nous nous situons au dessus de la moyenne européenne mais dans la norme des pays développés.

L’écrasante majorité des parisiens est locataire de son premier logement. Un certain nombre font le choix de le rester une grande partie de leur vie pour les raisons suivantes :

  • La souplesse vis-à-vis de l’évolution de sa situation personnelle. Nul besoin de se projeter sur 5 ou 10 ans pour savoir si on sera en couple, avec 1 ou plusieurs enfants, de nouveau célibataire… Le logement s’adapte plus facilement à la composition familiale du moment.
  • La liberté pour profiter d’opportunités professionnelles. Un poste alléchant à l’étranger, une mutation interne pour rejoindre sa province natale… Il est possible de libérer son appartement en location en moins d’un mois et faire ses valises !
  • Conserver des avantages sociaux ou professionnels. Allocation logement, logement de fonction, prime de mobilité…

Les avantages à devenir propriétaire

Devenir propriétaire est un rêve pour de nombreux parisiens, signe d’une accession sociale, se « sentir enfin chez soi ». De nombreux facteurs interviennent dans ce choix, en voici les avantages :

  • Aménager et décorer son appartement ou sa maison à son gout.
  • Constituer un patrimoine pour ne plus avoir de loyer à payer à sa retraite.
  • Protéger sa famille en cas d’accident de la vie.
  • En cas d’aléas professionnel, être logé sans prendre le risque de ne plus être « solvable » aux yeux d’un bailleur.

Comparaison sur le terrain Financier

Nous allons déterminer précisément quel est le délai minimal de détention à partir duquel l’acquisition devient plus intéressante financièrement que la location.

Afin d’en finir avec les analyses incomplètes, il est essentiel de lister les frais de chacune des 2 issues ainsi que les hypothèses à retenir pour l’évolution des coûts et prix. Nous avons pris volontairement des hypothèses conservatrices pour l’acquisition versus la location afin de ne pas « favoriser » cette voie.

Acquisition d’un appartement à Paris

  • Prix au m² : 10 000€
  • Evolution prix par an : 4% (hypothèse basse, 6.5% en moyenne depuis 20 ans)
  • Travaux aménagement au m² : 300€ (rafraîchissement sinon prix au m² plus bas)
  • Droit de mutation et frais de notaire : 7.5%
  • Apport personnel : frais annexes uniquement (hypothèse basse)
  • Durée du prêt : 20 ans
  • Taux du prêt : 1.25% (taux moyen sur 20 ans avec assurance)
  • Frais de garantie de prêt : 1% du montant du prêt (hypothèse basse sans remboursement partiel à la revente)
  • Charges de copropriété au m² et par an : 36€
  • Travaux copropriété au m² et par an : 10€
  • Taxe foncière au m² et par an : 15€ (entre 10€ et 15e sur Paris)
  • Frais vente : 1 000€ (diagnostics et document syndic)

Location d’un appartement à Paris

  • Loyer HC au m² et par mois : 28€
  • Charges au m² et par mois : 2€
  • Evolution loyer HC par an : 1%
  • Frais agence : 0€ (hypothèse en direct particulier)
  • Rendement de l’épargne : 1.5% (hypothèse haute avec mixte assurance vie/livrets)

Comparaison à 2 ans (surface de 50m²)

Acquisition

  • Dépenses : 15 000€ travaux appartement, 37 500€ frais notaire, 5 000€ frais garantie, 11 500€ intérêts emprunt, 4 600€ charges et travaux copropriété, 1 500€ taxe foncière, 1000€ frais vente => Total : 76 100€
  • Revenus : 40 800€ évolution prix
  • Revenus – Dépenses : – 35 300€

Location

  • Dépenses : 36 180€ loyer avec charges
  • Revenus : 2 000€ (placement de l’apport et des mensualités hors intérêt)
  • Revenus – Dépenses : – 34 180€

Comparaison à 3 ans (surface de 50m²)

Acquisition

  • Dépenses : 15 000€ travaux appartement, 37 500€ frais notaire, 5 000€ frais garantie, 17 000€ intérêts emprunt, 6 900€ charges et travaux copropriété, 2 250€ taxe foncière, 1000€ frais vente => Total : 84 650€
  • Revenus : 62 400€ évolution prix
  • Revenus – Dépenses : – 22 250€

Location

  • Dépenses : 54 540€ loyer avec charges
  • Revenus : 3 000€ (placement de l’apport et des mensualités hors intérêt)
  • Revenus – Dépenses : – 51 540€

Ainsi, et contrairement à une idée reçue, il faut un minimum de seulement 2 ans de détention à Paris pour que l’avantage financier bascule en faveur de l’acquisition d’un bien immobilier.

Florian Marjolet Posté le 22 octobre 2019