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Aider ses enfants à accéder à la propriété

Assurer un bel avenir à ses enfants, c’est le souhait de tout parent. C’est souvent les aider à prendre leur envol et devenir à leur tour propriétaire. Pour cela, il existe des solutions pour apporter un soutien financier à ses enfants qui souhaitent acheter un premier bien immobilier. Voici donc une liste de moyens pour vous permettre d’aider vos enfants à accéder à la propriété.

 

Investir pour louer à ses enfants

Voir son enfant payer un loyer, sans garantie que ce dernier arrivera à devenir propriétaire est une réalité difficile pour beaucoup de parents. Acheter un bien immobilier et le louer à
ses enfants est une solution qui comporte de nombreux avantages. Cette solution est rendue possible grâce à la loi Pinel, qui permet la location d’un logement à ses proches, avec des avantages fiscaux notables. Le dispositif concerne en priorité la location de biens immobiliers dans le neuf, mais également l’ancien rénové.

La location doit se faire sur un temps donné (6, 9, ou 12 ans) avec une réduction proportionnelle à cette durée (12, 18 ou 21%). Votre investissement ne pourra pas s’élever à plus de 5 500€ par m2 et ne pas dépasser 300 000€ au total. Il faut savoir que les loyers sont encadrés par un système de zonage, consultable sur la page de la Loi Pinel.
Il ne pourra pas être inférieur à plus de 30% du loyer médian. Votre enfant devra de son côté respecter certaines conditions :

  • être majeur
  • être détaché de votre foyer fiscal
  • ne pas être bénéficiaire d’aide au logement
  • avoir des revenus inférieurs au plafond défini par le dispositif

Le projet devait originellement être arrêté en 2017, mais sera maintenu pour 4 années supplémentaires. Si vous cherchez un appartement pour vos enfants, c’est l’occasion de penser cette option !

 

Partager la propriété du bien avec ses enfants

Et si vous achetiez un bien en commun avec vos enfants ? C’est une option intéressante quand on regarde sur le long terme. Les parts sociales du logement sont donc réparties entre vous et votre enfant, et ces dernières vont se transmettre selon différentes modalités, en fonction de l’option que vous choisissez :

Acheter en indivision

Opter pour l’achat en indivision est un choix structurant. La part de chacun est définie en fonction de l’apport donné sur le capital. C’est-à-dire que si vous apportez 30% du capital lors de l’achat, vous serez propriétaires à 30% du bien. Attention, toutes les décisions concernant le bien (revente, travaux, etc.) devront être prises avec l’accord collectif, peu importe la répartition des parts. Pour que vos enfants récupèrent ensuite la pleine propriété du bien, ils pourront racheter votre part. Vous pourrez également choisir de leur en faire donation.

Constituer une SCI Familiale

Une autre solution pour partager la propriété d’un bien avec vos enfants est de constituer une SCI familiale. Il s’agit d’une opération assez contraignante d’un point de vue administratif, qui offre pourtant des avantages très intéressants. Elle permet de partager la propriété d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. Cela permet une plus facile transmission du bien. Si votre enfant dispose de faibles revenus et capacités de remboursement, sa part sociale sera également faible. Il pourra toutefois légalement profiter du logement à titre gratuit. Libre à vous part la suite de lui céder vos parts. Les droits de donation seront réduits et le montant sera déduit du capital restant de l’emprunt.

 

Se porter caution

Les parents peuvent se porter caution de leur enfant quand ce dernier se lance dans l’achat d’un bien immobilier. Dans le cas d’un achat, cela signifie que les parents paieront le remboursement du prêt si leur enfant n’en a plus les moyens. Si vous choisissez de vous porter caution pour votre enfant, sachez qu’il s’agit d’un engagement important. En cas de difficultés, les banques se tourneront vers vous pour rembourser le prêt, et une fois cet accord signé, il est irrévocable. Il vous faut également savoir que cette option n’est pas très appréciée par les banques, mais est tout de même acceptée, selon les cas.

 

Le prêt familial

Constituer un apport peut être assez difficile pour vos enfants. Afin de les aider financièrement dans les règles de l’art, vous pouvez opter pour un prêt familial. Si vous n’êtes pas soumis à ISF, l’opération est exonérée d’impôts. Déclarer ce prêt à la caisse de recette des impôts permet de sécuriser juridiquement l’opération. Sachez par ailleurs que c’est obligatoire à partir de 760€, et qu’au-delà de 1 500€, un contrat écrit doit être formalisé et déclaré auprès du fisc. Ce contrat pourra, ou non, être rédigé avec l’aide d’un notaire. Le montant du prêt, le taux d’intérêt et les modalités de son remboursement y seront retranscrits. C’est une formalité : vous pouvez tout à fait choisir de fixer un taux d’intérêt nul. Ce qui importe, c’est que le remboursement se fasse de manière régulière pour ne pas être considéré par le fisc comme une donation déguisée. Cela pourra constituer un apport conséquent qui permettra alors d’emprunter plus facilement auprès de la banque.
Sachez, enfin, que si votre enfant n’est plus en capacité de vous rembourser son prêt, vous pourrez transformer ce dernier en donation. En cas de décès, votre enfant devra déduire le capital restant de l’héritage, car le prêt doit être remboursé intégralement.

 

Céder les droits de son Plan d’épargne logement

Pour aider votre enfant à accéder à la propriété, lui transférer les droits de votre Plan d’Épargne Logement est un moyen idéal. Le taux du PEL n’a cessé de diminuer depuis ces dernières années, en particulier depuis la décision en 2016 de Michel Sapin, ancien ministre de l’Économie et des Finances, d’abaisser son taux à 1%. Il y a donc de fortes chances que si vous possédez un PEL, ce dernier bénéficie d’un taux bien plus avantageux que celui de vos enfants. Ainsi, si ce dernier est arrivé à échéance, vous pouvez le céder à vos enfants.
Ils pourront ainsi récupérer son capital ainsi que ses intérêts. Cela peut constituer un très bon premier apport pour vos enfants. Un véritable coup de pouce pour leur permettre de devenir propriétaire !

 

Donation d’une somme d’argent

Quand on en a la possibilité, la solution la plus simple reste encore de donner de l’argent à son enfant pour lui permettre d’acheter un logement. Quelle que soit la nature du don, il faut souligner qu’il est obligatoire de déclarer l’opération au fisc. Il existe en existe deux :

Don manuel

La règle à respecter pour ne pas avoir à verser de droit de donation est simple : chaque parent peut donner au maximum 131 865 euros par enfant, tous les 15 ans (si le parent a moins de 80 ans et que l’enfant est majeur). L’acte de donation pourra d’ailleurs préciser que le but de cette dernière est l’achat d’appartement. Mais attention, c’est la valeur du bien acheté avec la donation qui est prise en compte au moment de la succession et non pas la somme de la donation elle-même. Comme la valeur d’un bien peut fluctuer dans le temps, cela peut poser problème au moment de la répartition entre frères et soeurs. C’est pourquoi le don manuel est idéal pour les enfants uniques, mais devra être mûrement réfléchi si vous avez plusieurs enfants.

Don partage

Si vous avez plusieurs enfants, il est recommandé de privilégier l’option du don-partage. C’est-à-dire que vous donnez la même somme à chacun de vos enfants. La valeur du bien acheté avec cet argent restera ainsi figée dans le temps et ne sera donc par rapportable au moment de la succession.

 

Monétiser le capital dormant de sa résidence principale

Si votre patrimoine est uniquement composé de votre résidence principale, aider financièrement vos enfants peut paraître compliqué. Pourtant, monétiser le capital dormant de cette résidence est une solution qui est très avantageuse. Il s’agit de vendre la nue-propriété de son bien, tout en continuant d’y résider pendant une vingtaine d’années. Cela permet d’obtenir immédiatement une première somme qui sera alors versée aux enfants, qui pourront l’utiliser pour acheter leur propre bien. En cas de décès du parent, l’investisseur reversera alors une somme complémentaire aux enfants équivalent à l’usufruit restant, c’est-à-dire qui équivaut au temps dont n’aura pas bénéficié le parent décédé.

Ces astuces sont plus ou moins avantageuses en fonction des situations. N’hésitez pas à faire appel à un spécialiste de la recherche d’appartement pour trouver la solution qui correspondra le plus à votre situation. COSIM, chasseur d’appartement à Paris et en Île-de-France vous conseille quel que soit votre projet immobilier.

Florian Marjolet Posté le 12 janvier 2018