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Les espaces à prendre en compte afin de déterminer la surface Carrez

Parmi les diagnostics « obligatoires » pour la vente d’un bien en copropriété (appartement ou maison non individuelle), le diagnostic carrez est sans nul doute celui qui a le plus d’impact sur le prix de vente. Votre chasseur d’appartement COSIM vous apporte son éclairage.

Certains vendeurs ignorent que ce n’est pas le diagnostic qui est nécessaire mais l’indication de la surface « carrez ». A ce titre, un propriétaire peut reprendre un ancien diagnostic (s’il n’a pas réalisé de  travaux impactant), voire réaliser le mesurage lui-même s’il le souhaite. Il en fait la déclaration dans l’acte de vente et en assume la pleine responsabilité : en cas d’écart supérieur à 5% par rapport au réel, l’acquéreur aura un an à compter de la remise des clés pour engager une action en diminution de prix de vente proportionnelle. Dans le cas où un diagnostiqueur a réalisé ce mesurage « carrez », le vendeur pourra se retourner vers le diagnostiqueur au motif d’une « perte de chance » subie : ceci étant, le dédommagement sera certainement moins important que la somme allouée à l’acquéreur (arrêt du 28 janvier 2015 [13–27397] de la Cour de cassation).

En revanche, en l’absence de mention de cette superficie privative, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acquéreur dans un délai d’un mois.

La surface à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, embrasures de portes et fenêtres.  Il n’est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Seule la superficie des parties privatives est prise en compte à l’exclusion des annexes, des caves, des garages et des emplacements de parking. De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de service. Quelques illustrations :

  • Un placard est toujours comptabilisé sauf s’il se situe dans l’emprise d’un mur porteur (embrasures).
  • Dans une salle de bain ou une cuisine, la surface occupée par le mobilier est intégrée, y compris les sanitaires. De manière étonnante, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence (arrêt du 10 juin 2003) a exclu la surface située à l’aplomb d’un ballon d’eau car la hauteur sous le ballon était inférieure à 1.80m car c’est un élément usuel et indispensable dans une habitation (quid des WC qui sont pourtant comptabilisés).
  • La surface située à l’aplomb du conduit de fumée d’une cheminée est décomptée (gaine), il est en revanche tenu compte du foyer considéré comme du mobilier.
  • Un coffrage de tuyaux de plomberie qui démarre au niveau du sol est lui aussi décompté (gaine).
  • La surface d’un escalier n’est pas prise en compte à l’exception de la partie sous l’escalier dont la hauteur est supérieure à 1.80m.
  • Une terrasse ou un balcon en jouissance exclusive close et couverte sans accord de la copropriété ne doit pas être comptabilisée.

COSIM vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez obtenir un complément d’informations.

Florian Marjolet Posté le 3 mai 2018