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La délivrance du « pré-état daté » est il obligatoire lors d’une transaction immobilière en copropriété ?

Certains syndics ont pris l’habitude de facturer au copropriétaire vendeur ce que l’on appelle usuellement un  « pré-état daté ». Le montant varie alors entre 200€ et 600€. La délivrance de ce document est il rendu obligatoire par la législation? Le syndic peut il facturer cette prestation hors contrat? La réponse est deux fois négative! COSIM, chasseur d’appartement sur Paris, vous aide à y voir plus clair.

Pour la bonne information des acquéreurs, la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est demandé d’annexer à toute promesse de vente, en sus des documents usuels, les informations financières suivantes :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Par souci de simplification, le rédacteur de la promesse demande au syndic un document relatant l’ensemble de ces informations, nommé « pré-état daté ». Or ces informations sont contenues dans l’annexe financière d’un ordre du jour d’assemblée générale ordinaire. Cette annexe est récupérable sur l’extranet de la copropriété ou envoyée par voie postale au vendeur. Un vendeur avisé doit donc simplement remettre cette annexe au rédacteur : en sus d’éventuelles économies, ceci permettra d’accélérer la signature sans attendre les délais de traitement du syndic.

Si le vendeur n’a pas été attentif et que le syndic rédige et délivre un « pré-état daté », a-t-il le droit de se faire rémunérer pour cette prestation ? Non, sur la base du contrat de syndic.  En effet, le décret du 26 mars 2015 vient imposer un contrat de syndic type (applicable dès le 1er juillet 2015). L’article 9-2 du nouveau contrat type « Frais et honoraires liés aux mutations »  fait nulle part mention du « pré-état daté », cette liste étant exhaustive. Cela signifie que le « pré-état daté » n’existe pas juridiquement. Ainsi, toute rédaction, dans le contrat de syndic, contraire à cet article 9-2 serait réputée non écrite puisqu’illégale.

Pour confirmer ce propos, il suffit de se référer  à la réponse ministérielle du 15 septembre 2015 suite à une question parlementaire n° 79469 du 12 mai 2015. « Le document intitulé « pré-état daté » n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, … constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot en copropriété.»

Votre chasseur d’appartement sur Paris, vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez obtenir un complément d’informations.

Florian Marjolet Posté le 19 juillet 2017