Quelle différence entre une déclaration préalable et un permis de construire ?

Lorsque vous envisagez des travaux sur votre bien immobilier, il est utile de savoir s’il est nécessaire de déposer une Déclaration Préalable de travaux (DP) voire un Permis de Construire (PC) auprès du service de l’urbanisme de votre commune.

Une autorisation d’urbanisme est un document administratif délivré par la mairie d’une commune accordant la réalisation de travaux sur une propriété. La construction doit respecter les règles du plan local d’urbanisme (PLU) instaurées dans la commune. En fonction du type de projet et du lieu, l’autorisation d’urbanisme peut être une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis (permis de construire, d’aménager ou de démolir).

L’affichage de l’autorisation d’urbanisme ou du permis tacite sur le terrain est obligatoire. Il doit être présent pendant toute la durée du chantier et être visible de l’extérieur. Le panneau doit être rectangulaire avec des dimensions supérieures à 80 cm (largeur et longueur).

En cas de non-respect de la réglementation sur les autorisations d’urbanisme, il est utile de prendre connaissance de l’article sur les sanctions et prescriptions dans l’urbanisme.

Quel type d’autorisation d’urbanisme est nécessaire selon la nature des travaux envisagée ?

A quoi sert le certificat d’urbanisme ?

Avant toute demande d’autorisation, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme. Il est particulièrement utile dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier sur lequel on souhaite réaliser des travaux nécessitant une autorisation de l’urbanisme. En effet, il peut être demandé par l’acheteur avant même qu’il soit propriétaire.

Ce certificat est un document d’information. Il en existe 2 types :

• Le certificat d’information qui donne les règles d’urbanisme pour une commune ou un terrain donné.
• Le certificat opérationnel qui renseigne sur la faisabilité du projet au regard des règles d’urbanisme.

Pour le certificat d’information, le délai d’instruction est de 1 mois alors qu’il est de deux mois pour le certificat opérationnel. Une fois le certificat d’urbanisme délivré, il est valable pendant 18 mois.

Dans quel cas faut-il déposer une Déclaration Préalable de travaux ?

La déclaration préalable est une autorisation d’urbanisme obligatoire à la réalisation de certains travaux non soumis à un permis de construire.

Le délai d’instruction est de 1 mois à partir du dépôt de la demande à la mairie. En absence de réponse dans le délai qui a été donné, il s’agit d’une décision de non-opposition aux travaux. Les travaux peuvent commencer. Il arrive aussi que la mairie accepte la DP mais avec des prescriptions. Dans ce cas-là, elle prend un arrêté avec des règles particulières à respecter. La déclaration préalable de travaux a une durée de validité de 3 ans. 

Afin que les travaux ne puissent être contestés, il ne faut pas oublier de déposer à l’issue des travaux une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). Elle permet au service de l’urbanisme de s’assurer du bon achèvement des travaux mais également de leur conformité par rapport à l’autorisation accordée.

Les travaux et constructions qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable englobent trois situations.

Une modification de l’aspect extérieur des éléments ci-dessous (un remplacement à l’identique ne nécessite aucune demande d’autorisation) :

• Toiture, photovoltaïque sur le toit
• Façade : ravalement, bardage
• Fenêtre, y compris velux
• Mur, clôture et portail
• Boitier de climatisation ou pompe à chaleur
• Piscine dont la superficie est supérieure à 10m² et inférieure ou égale à 100m². En cas de couverture, hauteur de l’abri inférieur à 1.8m.

Un changement de la destination de tout ou partie d’un bâtiment sans modifier la structure porteuse ou la façade.

Une augmentation ou une création d’une surface supérieure à 5m² et inférieure ou égale à 40m2 (si pas de PLU, alors max. 20m²) :

• Création d’une surface de plancher habitable avec hauteur sous plafond supérieure à 1.8m
• Véranda, terrasse couverte
• Transformation d’un garage en habitation
• Création d’un garage ou d’une pergola accolé à l’habitation
• Terrasse non couverte de plain-pied (béton ou bois) surélevée
• Création d’un garage ou d’une pergola indépendant de l’habitation, cabane, abris de jardins (limite inférieure à 20m² y compris en présence d’un PLU)

Dans quel cas faut-il déposer un Permis de Construire ?

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme, obligatoire pour certains travaux, délivrée par la mairie.

Le délai d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois dans les autres cas à partir du dépôt de la demande à la mairie. En absence de réponse, il s’agit d’une décision de non opposition aux travaux. Les travaux peuvent débuter. Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Comme dans le cas d’une déclaration préalable, il est impératif de déposer une DAACT à l’achèvement des travaux.

Les travaux et constructions qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable englobent trois situations.

Création d’une piscine

• Piscine découverte dont la superficie est supérieure à 100m²
• Piscine couverte supérieure à 10m² avec un abri dont la hauteur est supérieure à 1.8m

Un changement de destination avec une modification de la structure porteuse ou de la façade.

Une augmentation ou une création d’une surface supérieure à 40m2 (si pas de PLU, alors supérieure à 20m²) :

• Création d’une maison individuelle
• Création d’une surface de plancher habitable avec hauteur sous plafond supérieure à 1.8m
• Véranda, terrasse couverte
• Transformation d’un garage en habitation
• Création d’un garage ou d’une pergola accolé à l’habitation
• Terrasse non couverte de plain-pied (béton ou bois) surélevée
• Création d’un garage ou d’une pergola indépendant de l’habitation, cabane, abris de jardins (limite supérieure à 20m² y compris en présence d’un PLU)

Quelles sont les autres autorisations d’urbanisme ?

Le permis d’aménager autorise tout projet d’aménagement qui modifie de manière significative l’état du terrain initial tel qu’un lotissement, une zone d’activités, un camping, un aire de stationnement ou une aire de jeux. Le délai de réponse est généralement de 3 à 5 mois suivant les cas. Le permis d’aménager a une durée de validité de 3 ans.

Le permis de démolir autorise la démolition totale ou partielle d’une construction. Dans le cas où la démolition est liée à un projet de construction ou d’aménagement, une demande de permis de construire ou d’aménager peut suffire. Pour savoir si le projet de démolition est soumis à un permis, il faut se renseigner auprès du service urbanisme de la mairie concernée. Le délai de réponse est de 2 à 3 mois suivant les cas. En l’absence de réponse de la mairie à terme du délai d’instruction, cela signifie qu’elle ne s’oppose pas au projet. Les travaux peuvent débuter 15 jours après. Le permis de démolir a une durée de validité de 3 ans.

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