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Quelle prescription pour des travaux réalisés sans accord sur un bien immobilier?

Notre activité de chasseur d’appartement nous amène à nous pencher sur la prescription pour des travaux immobiliers. Il est malheureusement assez fréquent que des propriétaires (vendeurs) n’apportent pas la preuve de l’accord de la copropriété ou de l’urbanisme pour des travaux les nécessitant. Soit parce que cela n’a jamais été demandé, soit parce que cela remonte à un précédent propriétaire et que ces éléments n’ont pas été vérifiés lors de leur acquisition. Il peut être alors utile de démontrer que ces travaux datent de plusieurs années voire décennies afin d’être « couvert » de recours éventuels.

URBANISME : prescription pour des travaux immobiliers réalisés sans autorisation d’urbanisme et sanctions

  • Pénale : l’absence de déclaration de travaux, de déclaration préalable ou de permis de construire constitue une infraction pénale susceptible d’encourir les sanctions prévues à l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme. Il convient cependant de noter que ces sanctions pénales ne concernent que l’auteur de l’infraction, l’acquéreur ne pouvant être pénalement poursuivi mais étant susceptible de subir toutes les conséquences civiles de la mise en œuvre de cette action pénale (ex : démolition de l’ouvrage). Cette action pénale se prescrit par un délai de 6 ans (ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017) à compter du fait générateur qu’est l’achèvement des travaux.
  • Action civile des tiers : lorsqu’un tiers subit un préjudice personnel et direct en raison d’une construction irrégulière ou non conforme, il peut agir en responsabilité contre le propriétaire de la construction s’il apporte la preuve de la violation d’une règle de fond d’urbanisme (sur le fondement de l’article 1382 du Code civil). Il peut alors demander la démolition ou la mise en conformité de la construction ainsi que le versement éventuel de dommages et intérêts. En cas de construction édifiée sans autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance de celle-ci, cette action en responsabilité civile peut être introduite pendant un délai de 5 ans à compter de l’achèvement (article 2224 du code civil).
  • Action civile de la commune : la commune peut vous obliger à démolir l’ouvrage non déclaré. L’action civile se prescrit en pareil cas par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux (L 480-14 du code de l’urbanisme).
  • Administrative : Il résulte de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme que le droit de reconstruire à l’identique n’existe que dans le cas où une construction a été édifiée régulièrement. Cette sanction est imprescriptible.

COPROPRIETE : on relève ici deux types de prescription pour des travaux immobiliers suivant la nature du litige

  • Décennale : article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En particulier, les irrégularités de travaux relevant de l’article 25 de la même loi : « … L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci… ».
  • Trentenaire : article 2227 du code civil. Actions réelles concernant le droit de propriété notamment l’annexion de partie commune par un copropriétaire.

COSIM, votre chasseur d’appartement, vous remercie pour la lecture de cet article. Nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez obtenir un complément d’informations.

Florian Marjolet Posté le 25 avril 2017