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Comment réduire ses charges de copropriété?

Notre service de chasseur immobilier parisien nous offre l’opportunité d’inspecter de nombreux comptes de charges de copropriété. Pour rappel, il faut distinguer 2 catégories de charges :

  • les charges générales relatives à l’administration et l’entretien des parties communes
  • les charges particulières qui sont liées aux services collectifs et équipements communs

La participation de chaque copropriétaire diffère suivant la nature des charges. Des clés de répartitions, détaillées dans le règlement de copropriété, permettent de répartir les dépenses par bâtiment, usage de l’ascenseur, chauffage… Par exemple, pour les frais d’ascenseur, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n’ont pas à supporter ces frais, sauf si l’ascenseur dessert la cave ou le parking.

Il est primordial pour un Acquéreur à la recherche de son appartement parisien de déterminer si les charges de copropriété sont conformes aux services offerts ou bien éventuellement surévaluées.

Vous trouverez ci-dessous un ordre de grandeur (données actualisées en 2018) pour Paris et sa proche banlieue (20% plus élevé qu’en province).

Chiffres donnés au m² et par an :

  • Chauffage : 15€
  • Eau chaude : 5€
  • Eau froide : 4€
  • Entretien : 10€
  • Gardien : 7€
  • Honoraires syndic : 5€
  • Assurance : 3€
  • Ascenseur : 3€ pour un étage intermédiaire
  • Divers : 2€

A partir de ces données, nous pouvons en tirer 2 enseignements. Hors gardiennage, il faut prévoir :

  • environ 4€/m²/mois de charges de copropriété pour un appartement avec chauffage collectif
  • environ 2.5€/m²/mois de charges de copropriété pour un appartement avec chauffage individuel

Ainsi, pour un appartement 3 pièces de 75m², sans gardien ni chauffage collectif, il faudra prévoir environ 195€/mois alors que le même appartement bénéficiant du chauffage collectif verra ses charges atteindre environ 300€/mois.

Si l’on constate un écart significatif avec la « norme », Il est essentiel de chercher à réduire ce niveau de charges. Pour cela, nous vous proposons des pistes de gisements d’économie

  • Chauffage : penser à vérifier l’ancienneté de la chaudière qui peut surconsommer. Il existe une façon simple de réaliser des économies : réduire la température de chauffe d’un degré qui peut représenter une économie d’environ 7 % sur les frais de chauffage. On peut également optimiser les dates d’ouverture et d’extinction. Enfin, n’oubliez pas de procéder à un désembouage (enlèvement des petites parcelles de métal qui flottent à l’intérieur des conduits).
  • Individualisation : il existe souvent des compteurs individuels pour l’eau chaude mais trop rarement pour le chauffage. Pensez à mettre cette résolution à l’ordre du jour afin d’éviter le gaspillage d’autant plus que la loi peut vous l’imposer (article sur l’individualisation des frais de chauffage)
  • Syndic de copropriété : les syndics doivent respecter un contrat type qui permet de différentier la gestion courante des dépenses exceptionnelles afin d’assurer une meilleure lisibilité et un contrôle efficace. Ceci offre également la possibilité de comparer les prestataires entre eux plus aisément.
  • Contrats d’entretien : privilégier une société d’entretien plutôt qu’un employé d’immeuble. Par ailleurs, il faut mettre en concurrence les différents prestataires qui s’occupent de la maintenance des éléments collectifs de l’immeuble (ascenseur, chaudière, digicode, espaces verts…)
  • Assurance : elle a pour objet de garantir l’immeuble et d’assurer la responsabilité civile de la copropriété. De nombreuses clauses inutiles peuvent s’y glisser, soyez vigilants!
Florian Marjolet Posté le 8 novembre 2018