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Le déficit foncier et la fiscalité des revenus locatifs

Notre activité de chasseur immobilier nous amène à conseiller nos clients dans le cadre de leur investissement locatif. Quelle est la fiscalité des revenus locatifs selon le type de location? Comment générer du déficit foncier?

Location Nue

Les revenus sont imposables dans la catégorie des « revenus fonciers ». Ils sont soumis aux prélèvements sociaux (15.5%) et au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR).

Régime Micro foncier : revenus fonciers  < 15 000€ annuel

Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus.

Illustration : pour 12 000€ de revenus annuel, le revenu imposable sera de 8 400€ (après abattement des 30%). Le montant des prélèvements sociaux sera de 1 302€ (15.5% de 8 400€) et 8 400€ sera ajouté aux autres revenus du foyer pour le calcul de l’IR.

Régime Réel : revenus fonciers  >= 15 000€ annuel

Il est néanmoins possible d’opter pour ce régime si les revenus sont inférieurs à 15 000€ ; une fois exercée, l’option est globale et est applicable obligatoirement pendant trois ans.

Dans ce cas, certaines charges sont déductibles des revenus (voir le détail plus bas des « charges déductibles »).

Si au cours d’une année fiscale, les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier, on peut alors générer un déficit foncier. Selon l’article 156-I-3 du CGI, quand un déficit a été déduit du revenu, le logement doit continuer à être mis en location pendant une durée de 3 ans.

Calcul du déficit foncier

Il faut d’abord soustraire les charges financières des revenus fonciers.

  • Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable uniquement sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. Les charges non financières génèrent un déficit imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an. Si le déficit dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant s’impute sur les revenus fonciers suivants.
  • Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges non financières. Si le résultat est positif, il n’y pas de déficit. Dans le cas contraire, le déficit est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an. Si le déficit dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant s’impute sur les revenus fonciers suivants.

Location Meublée – Non Professionnelle (LMNP)

Les revenus sont imposables dans la catégorie des « des bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Ils sont soumis aux prélèvements sociaux (15.5%) et au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR). L’inscription au greffe du tribunal de commerce est obligatoire.

Régime Micro BIC : revenus BIC  < 32 900€ annuel

Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus.

Illustration : pour 12 000€ de revenus annuel, le revenu imposable sera de 6 000€ (après abattement des 50%). Le montant des prélèvements sociaux sera de 930€ (15.5% de 6 000€) et 6 000€ sera ajouté aux autres revenus du foyer pour le calcul de l’IR.

Régime Réel : revenus BIC  >= 32 900€ annuel

Il est néanmoins possible d’opter pour ce régime si les revenus sont inférieurs à 32 900€ ; une fois exercée, l’option est globale et est applicable obligatoirement pendant trois ans.

Dans ce cas, certaines charges sont déductibles des revenus (voir le détail plus bas des « charges déductibles »). En sus, l’amortissement du bien et des meubles est ici possible dans une certaine limite.

Si au cours d’une année fiscale, les charges déductibles sont supérieures au revenu BIC, on peut alors imputer ce déficit uniquement sur les déficits de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 suivantes. Il est donc interdit de le déduire du revenu global.

Les charges déductibles

Charges financières : frais et intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien.

Charges liées à l’exploitation du bien immobilier :

  • Frais de garantie si l’acquisition a eu lieu au cours de l’année civile de la déclaration
  • Frais de gestion locative
  • Primes d’assurances
  • Charges de copropriété
  • Taxe foncière
  • Travaux de réparation, d’entretien ainsi que d’amélioration en cas d’usage à titre d’habitation. Attention, les dépenses de travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Chasseur immobilier, nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez que l’on vous accompagne dans votre projet d’investissement immobilier.

Florian Marjolet Posté le 12 octobre 2016