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Comment fonctionne la taxation des plus-values immobilières?

Vous avez le projet de vendre un bien immobilier de votre patrimoine ? Vous trouverez ci-dessous les informations importantes à connaitre concernant la taxation des plus-values immobilière.

Opérations concernées

  • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain).
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple).
  • Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI).
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

Personnes concernées : personnes physique ou morales (type SCI) soumis à l’IR domicilié en France

Calcul de la plus-value

Le calcul de la plus-value imposable s’effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements.

Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé. Le prix de vente doit être retraité des coûts liés à celle-ci comme le coût des diagnostiques immobiliers. Par ailleurs, il faut soustraire au prix d’acquisition les frais qui s’évaluent au réel ou forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition. Sans oublier le montant des travaux réalisés (agrandissement ou amélioration), non encore déduit par ailleurs des revenus fonciers (en réel ou en micro). Si vous avez détenu votre logement pendant plus de 5 ans, vous pouvez prendre un forfait de travaux de 15% du montant de l’acquisition sans justificatif nécessaire.

Une fois le montant de la plus-value déterminé, un abattement s’applique suivant la durée de détention du bien immobilier. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième année de détention, 4% pour la vingt-deuxième année de détention. Pour la CSG- CRDS (prélèvements sociaux), l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Pour résumé, l’exonération totale intervient au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La plus-value sera taxée à l’impôt sur le revenu à hauteur de la tranche marginale d’imposition supérieure (TMI) et à hauteur de 15.5% pour la CSG-CRDS.

Cas d’exonération

  • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.).
  • Première vente d’un logement autre que la résidence principale. Si vous n’êtes pas propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre dernières années précédant la vente, une exonération sur la taxation des plus-values sera possible sur le prix de la vente réinvesti dans l’achat d’une résidence principale. Le montant doit être réinvesti dans les 24 mois suivant la cession du bien immobilier.
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
Florian Marjolet Posté le 18 mai 2016