Location saisonnière à Paris : tout savoir sur la réglementation avant de vous lancer

Paris reste l’une des villes les plus attractives au monde pour la location courte durée. Chaque année, des millions de voyageurs recherchent un appartement plutôt qu’une chambre d’hôtel pour vivre une expérience plus authentique de la capitale. Pour les propriétaires, la location saisonnière peut sembler particulièrement rentable, notamment dans les arrondissements centraux et les quartiers touristiques.

Mais derrière cette opportunité se cache une réglementation devenue extrêmement stricte. Depuis plusieurs années, la Ville de Paris multiplie les contrôles afin de limiter la transformation des logements en locations touristiques. Entre la limitation du nombre de nuitées, l’obligation d’enregistrement, le changement d’usage ou encore les nouvelles contraintes liées à la copropriété, il est devenu indispensable de maîtriser les règles avant de publier une annonce sur Airbnb, Booking ou Abritel.

En 2026, la réglementation parisienne a encore évolué. Voici le guide complet pour comprendre les obligations légales, éviter les sanctions et sécuriser votre projet immobilier.

 

Qu’est-ce que la location saisonnière à Paris ?

La location saisonnière, aussi appelée « meublé de tourisme », désigne la location d’un logement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Concrètement, il s’agit des locations proposées à la nuitée, à la semaine ou pour quelques semaines via des plateformes comme Airbnb ou Booking. Ce modèle se distingue de la location meublée classique, qui repose sur un bail d’habitation d’un an minimum (ou neuf mois pour les étudiants). Dans une location saisonnière, le locataire n’établit pas sa résidence principale dans le logement.

À Paris, cette activité est encadrée par plusieurs textes juridiques :

• Le Code du tourisme 
• Le Code de la construction et de l’habitation 
• La loi ALUR 
• La loi ELAN 
• La loi du 19 novembre 2024 renforçant l’encadrement des meublés de tourisme 
• Les règlements spécifiques de la Ville de Paris

Résultat : la location touristique à Paris ne peut plus être improvisée.

 

L’enregistrement obligatoire : la première étape incontournable

Toute personne souhaitant louer un logement en meublé touristique à Paris doit effectuer une déclaration préalable auprès de la Ville de Paris afin d’obtenir un numéro d’enregistrement.

Cette démarche s’effectue en ligne via le téléservice de la mairie et ne prend généralement que quelques minutes. Le numéro obtenu doit obligatoirement apparaître sur toutes les annonces publiées sur les plateformes de location. Depuis mai 2026, le cadre national s’est encore renforcé avec la généralisation progressive de l’enregistrement préalable via un portail dédié, Declaloc.

Pourquoi ce numéro est-il indispensable ? L’absence de numéro d’enregistrement constitue une infraction.
Les plateformes comme Airbnb ou Booking ont désormais l’obligation de vérifier sa présence avant publication de l’annonce. Elles peuvent également transmettre certaines données aux communes afin de permettre les contrôles.

À Paris, les contrôles sont particulièrement fréquents. La Ville dispose d’agents dédiés qui analysent les annonces en ligne et croisent les données avec les déclarations effectuées. 

 

La règle des 90 jours pour la résidence principale : comprendre la limite annuelle

Une évolution importante à Paris

Pendant longtemps, la limite applicable aux résidences principales était fixée à 120 jours par an. Mais Paris a désormais abaissé ce seuil à 90 jours annuels pour les résidences principales proposées en location touristique.

Cette mesure vise à réduire la pression exercée par les locations saisonnières sur le marché immobilier parisien. En pratique, cela signifie qu’un propriétaire occupant son logement à titre de résidence principale ne peut plus le louer au-delà de 90 nuitées par année civile.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

La résidence principale correspond au logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Ce régime concerne principalement les propriétaires qui souhaitent louer ponctuellement leur appartement pendant leurs vacances ou lors de déplacements professionnels.

Résidence secondaire : un régime totalement différent

Pour les résidences secondaires, les règles sont beaucoup plus strictes. La limitation à 90 jours ne s’applique pas, mais cela ne signifie pas que la location est libre.

À Paris, louer une résidence secondaire en location saisonnière nécessite presque systématiquement une autorisation de changement d’usage et/ou de destination (voir plus bas) délivrée par la mairie. Sans cette autorisation, la location touristique est considérée comme illégale.

Comment les plateformes contrôlent elles la limite ?

Les plateformes ont désormais l’obligation de bloquer automatiquement les annonces des résidences principales lorsque le seuil maximal est atteint. Il devient donc extrêmement difficile de contourner la réglementation.

De plus, la mairie peut demander aux plateformes la transmission de données permettant de vérifier le respect du plafond annuel.

 

La demande d’autorisation d’urbanisme pour les autres logements

Quand cette demande est-elle obligatoire ?

À Paris, transformer un logement qui n’est pas sa résidence principale en meublé touristique doit obligatoirement passer par une demande d’urbanisme auprès de la mairie. Cette procédure est prévue par l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. 

Plusieurs cas de figures sont possibles :

• Le logement est une résidence secondaire (usage habitation) : il faut obtenir un changement d’usage (« Habitation » vers « Autres usages ») et un changement de destination (« Habitation » vers « Hébergement hôtelier »).
• Le logement est un commerce : il faut obtenir une autorisation de transformation du commerce.
• Le logement est un autre local de type bureau : il faut obtenir un changement de destination en « Hébergement hôtelier ».

L’objectif est clair : préserver le parc de logements destinés aux habitants permanents. 

La compensation dans le cas du changement d’usage : le mécanisme parisien anti pénurie

Le changement d’usage est soumis à un mécanisme de compensation. Concrètement, pour transformer un logement en location touristique, il faut simultanément transformer des surfaces commerciales ou de bureaux en habitation.

De plus, dans certains quartiers centraux, la compensation peut être doublée : c’est le secteur de compensation renforcée.

Exemple : pour un appartement de 40 m² destiné à la location touristique, il peut être nécessaire de transformer jusqu’à 80 m² de bureaux en logement.

Cette contrainte rend le modèle très difficilement accessible aux particuliers. C’est pourquoi de nombreux investisseurs recherchent aujourd’hui des biens déjà autorisés ou des locaux ayant déjà fait l’objet d’un changement d’usage.

 

Règlement de copropriété : un point désormais essentiel

Depuis les évolutions législatives récentes, la copropriété joue un rôle de plus en plus important. Avant de lancer une activité de location saisonnière en dehors de sa résidence principale, il est indispensable de vérifier le règlement de copropriété. Certaines copropriétés interdisent déjà toute activité commerciale ou para-hôtelière. Attention en particulier à la mention « d’occupation bourgeoise » dans les immeubles non mixtes.

Depuis fin 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent de plus préciser si les meublés touristiques sont autorisés ou non. Les règlements de copropriété existants peuvent être modifiés à la majorité des deux tiers pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme, ceci ne concernant pas la tolérance des 90 jours pour la résidence principale.

 

Fiscalité de la location saisonnière : ce qu’il faut déclarer

Ils relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  Le régime micro-BIC reste le plus utilisé par les particuliers. Le régime réel permet de déduire les charges réelles.

La taxe de séjour doit également être collectée puis reversée à la Ville de Paris. Dans la majorité des cas, les plateformes s’occupent directement de cette collecte.

L’activité de location meublée touristique nécessite également une déclaration afin d’obtenir un numéro SIRET. Cette formalité doit être effectuée rapidement après le début de l’activité.