Loi Climat et Résilience, impacts pour l’immobilier

Le projet de loi « Climat et Résilience » est issu des travaux de la Convention Citoyenne pour le climat. Cette convention, constituée fin 2019, regroupe 150 citoyens tirés au sort parmi les Français. Son objectif était de proposer des mesures visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% en 2030 par rapport à 1990.

La convention a formulé 149 propositions en juillet 2020 touchant à différents domaines. Se nourrir, se loger, travailler-produire, se déplacer et consommer. Nous vous proposons de détailler les mesures afférentes à l’immobilier (groupe seloger) reprises dans le projet de loi qui sera examiné par les députés dans quelques semaines.

La rénovation des « passoires thermiques »

Au regard des logements dits « énergivores », l’objectif de diminution des gaz à effet de serre concerne particulièrement le secteur de l’immobilier.  L’habitation représente 1/5 des émissions de gaz à effet de serre en France. L’objectif est de contraindre les propriétaires des « passoires thermiques » à utiliser les aides pour rénover leur logement.

Le projet de loi « Climat et Résilience » vient renforcer et préciser les mesures déjà adoptées en 2019 lors de la loi « Energie et Climat ».

• Depuis le 01/01/2021, il est interdit d’augmenter le loyer (en cours de bail ou lors d’un changement de locataire) d’un logement situé en « zone tendue » (cela concerne 28 agglomérations) lorsque la consommation énergétique est égale ou supérieure à 331 kwh/m²/an (étiquette DPE « F » ou « G »). Le projet de loi étend cette interdiction à l’ensemble de la France un an après sa promulgation (soit le 25/08/2022).
• Au 01/07/2021, le Diagnostic de Performance Energétique deviendra opposable. Cela signifie qu’un acquéreur pourra se retourner contre son vendeur en cas d’erreur sur l’étiquette attribuée au logement. En savoir plus sur le nouveau DPE.
• A partir du 01/01/2023, la notion de logement décent évolue pour intégrer la performance énergétique du logement. Le logement sera considéré comme indécent si la consommation d’énergie finale dépasse le seuil de 450 kwh/m²/an. Il ne pourra donc être loué en l’état sauf à prévoir des travaux de rénovation en conséquent.
• A partir du 01/01/2025, la consommation d’énergie primaire ne doit pas dépasser le seuil de 420 kwh/m²/an (étiquette G du DPE). A partir du 01/01/2028, les logements dont l’étiquette DPE est F ne pourront à leur tour plus être loués. A compter du 01/01/2034, les logements dont l’étiquette DPE est E ne pourront également plus être loués.
• A partir du 01/04/2023, dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier non soumis au régime de la copropriété, un audit énergétique devra obligatoirement être annexé au DPE dont l’étiquette est F ou G. Cet audit apportera des propositions de travaux chiffrées et une estimation du gain attendu. A compter du 01/01/2025, cette mesure concernera les logements dont l’étiquette du DPE est E. Puis, pour les logements dont l’étiquette du DPE est D, cela deviendra obligatoire le 01/01/2034 .

Des exceptions à l’obligation de rénovation sont toutefois prévues pour :

• Les logements ayant des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, qui ne peuvent réaliser des travaux permettant d’atteindre le seuil fixé.
• Les logements pour lesquels le coût des travaux à réaliser pour atteindre le seuil est disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Le plan pluriannuel de travaux

Retiré au dernier moment de la loi « Energie et Climat » en 2019, le plan pluriannuel de travaux fait son retour dans le projet de loi « Climat et Résilience ».

Pour des immeubles de plus de 15 ans, un plan pluriannuel de travaux devra être établi sur la base de l’analyse du bâti et d’un diagnostic performance énergétique. Il comprendra la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Mais aussi à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économie d’énergie. Ce plan prévoit un échéancier chiffré sur les 10 prochaines années puis devra être actualisé tous les 10 ans.  Il intègre également la liste des documents remis à l’acheteur et prévus par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation.

De plus, le financement se fera chaque année via le vote d’un appel du fond de travaux. Il devra être à minima de 2.5% du montant des travaux prévus sur l’ensemble du plan. Enfin, sera à minima supérieur au 5% du budget prévisionnel annuel.

Votre chasseur immobilier COSIM vous précise le calendrier d’entrée en vigueur est le suivant :

• 01/01/2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements
• 01/01/2024 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots à usage de logements
• 01/01/2025 pour les copropriétés de moins de 51 lots à usage de logements

A noter que si un Diagnostic Technique Global a été réalisé (contenant déjà ce plan de travaux), il n’est pas nécessaire de le réaliser à nouveau.

Le DPE collectif

La nouvelle loi impose un DPE collectif aux immeubles collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L’objectif est d’inciter les copropriétaires à lancer des travaux de rénovation énergétique.

Le calendrier d’entrée en vigueur est le suivant :

• 01/01/2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements
• 01/01/2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots à usage de logements
• 01/01/2026 pour les copropriétés de moins de 51 lots à usage de logements

Le DPE collectif sera mis à jour tous les dix ans. Cependant, les DPE réalisés après le 01/07/2021 ne seront pas à renouveler si le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.

Artificialisation des sols

La limitation de l’artificialisation des sols est développé dans un chapitre complet. L’objectif est de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols sur la prochaine décennie par rapport à la précédente. A ce titre, chaque commune devra produire un rapport annuel. Ainsi, il rendra compte de l’évolution de cet objectif et cela devra entrainer un débat au conseil municipal.

Source : ecologie.gouv.fr