Mandat de recherche immobilier : guide complet pour l’acheteur

L’achat d’un appartement ou d’une maison est souvent l’investissement d’une vie. Pourtant, la majorité des acquéreurs se lancent seuls face à des vendeurs représentés par des professionnels. Pour rétablir l’équilibre, le mandat de recherche immobilier est votre meilleure arme.

Mais que contient réellement ce contrat ? Est-il risqué ? Comment garantit-il le succès de votre projet ? Ce guide complet décortique chaque aspect juridique et pratique pour faire de vous un acheteur averti.

Définition et fondements : qu’est-ce qu’un mandat de recherche ?

Le mandat de recherche est un contrat synallagmatique (qui engage les deux parties) par lequel un futur acquéreur confie à un professionnel de l’immobilier la mission de trouver un bien correspondant à un cahier des charges précis.

La distinction entre mandat de vente et de recherche

Il est fréquent de confondre les deux. Pourtant, leurs finalités sont opposées :

• Le mandat de vente : Le professionnel protège les intérêts du vendeur (vendre au prix le plus haut).
• Le mandat de recherche : Le professionnel (le chasseur d’appartement) protège vos intérêts (acheter au prix le plus juste, avec le moins de risques possibles).

Le cadre légal : Loi Hoguet et Loi ALUR

En France, cette activité est strictement réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet. Pour qu’un mandat de recherche soit valide, le professionnel doit impérativement détenir une carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie. Sans ce document, le contrat est nul et le « chasseur » ne peut prétendre à aucune rémunération.

 

Mandat simple vs Mandat exclusif : lequel choisir ?

C’est le dilemme classique. Si la liberté du mandat simple semble séduisante, la réalité du terrain est souvent différente.

Le mandat de recherche simple : une fausse liberté ?

Le mandat simple vous permet de chercher par vous-même ou de mandater plusieurs agences.

Inconvénient majeur : Le professionnel, n’étant pas sûr d’être rémunéré pour son temps, ne traitera pas votre dossier comme une priorité. Il se contentera de vous envoyer des biens qui passent « sous son nez » sans effectuer une prospection active et exhaustive.

Le mandat de recherche exclusif : l’engagement de performance

C’est la norme chez COSIM. En confiant l’exclusivité de votre recherche, vous créez un véritable partenariat.

• Accès au « Off-Market » : le chasseur peut mobiliser son réseau en garantissant que la transaction passera par lui.
• Réactivité chirurgicale : dans les zones tendues (comme à Paris), un bien de qualité part en moins de 24h. L’exclusivité est un gage de réactivité de votre chasseur.

 

Pourquoi signer un mandat de recherche ? (Les 5 avantages clés)

Signer ce document n’est pas une contrainte, mais une protection juridique et un accélérateur de projet. Voici les principaux avantages de choisir un chasseur immobilier :

• Un accès exhaustif aux offres du marché immobilier. Quel que soit le type de vendeur (particuliers, agences immobilières, notaires, syndics, promoteurs, institutionnels, marchands de biens…), le réseau et les outils de votre chasseur vous permet d’accéder à l’entièreté du marché.
• Le premier à visiter : votre chasseur sera réactif dès qu’un bien susceptible de vous correspondre sera disponible sur le marché ou en off market. En particulier dans les zones immobilières tendues, cette réactivité est essentielle pour décrocher une visite et pouvoir formuler une offre en premier.
• Le gain de temps : votre chasseur vous fera économiser un temps précieux de recherche et de visites inutiles. En effet, il aura sélectionné en amont uniquement des biens correspondant à vos critères.
• Achat au bon prix : votre chasseur est un professionnel de l’immobilier. A ce titre, il va réaliser une estimation immobilière pour négocier l’appartement ou la maison au prix juste.
• Une grande sérénité : grâce à son expertise, votre chasseur jouera un rôle essentiel dans la sécurisation de votre projet immobilier. Il saura immédiatement vous indiquer tous les écueils encourus et vous alerter s’il considère qu’un bien présente des risques.
• Le conseil : votre chasseur est capable de vous proposer des alternatives afin de rendre votre recherche plus efficace. Il est force de proposition tout au long de la recherche de votre futur appartement ou maison.

 

Les missions détaillées du chasseur sous mandat

Lorsque vous signez un mandat de recherche après avoir sélectionné le meilleur chasseur d’appartement, vous allez bénéficier d’un ensemble complet de prestations pour l’achat d’un bien immobilier. Un service immobilier sur-mesure allant du conseil dans la délimitation de votre projet immobilier jusqu’à la remise des clés. Ces prestations peuvent être découpées suivant 4 étapes majeures

Étape 1 : Le recueil et la validation du projet immobilier

C’est un préalable à la signature du mandat de recherche. L’expertise du chasseur immobilier vous permet de définir au mieux les contours de votre projet suivant vos besoins et vos attentes. Il vous guide sur des quartiers ou communes que vous ne connaissez pas et vous apporte ses conseils sur le marché immobilier.

Étape 2 : La prospection « multicanale »

Votre chasseur active son réseau et utilise ses outils professionnels pour détecter des biens immobiliers correspondants aux critères définis. Il contacte le vendeur et filtre les biens sans intérêt. Il organise les visites et vous accompagne durant la visite pour éclairer votre décision.

Étape 3 : L’estimation et la négociation

Pour chaque bien sélectionné, le chasseur se déplace. Il vérifie l’environnement, l’état des parties communes, l’orientation et les nuisances sonores. Vous recevez un compte-rendu détaillé avec photos et vidéos, vous évitant ainsi des déplacements inutiles.

Étape 4 : La sécurisation de votre acquisition

C’est ici que le mandat de recherche prend toute sa valeur. Votre chasseur vous envoie une analyse détaillée par e-mail de l’ensemble des documents afférents au bien immobilier ciblé. Il examine la conformité des travaux réalisés par le vendeur : accord copropriété, déclaration mairie, assurances souscrites, procédures en cours, etc. Il travaille en étroite coopération avec votre notaire pour sécuriser l’avant-contrat.

 

Rémunération et honoraires

Vous ne payez que si vous achetez ! Le chasseur immobilier est « rémunéré au résultat » uniquement.

L’article 6 précise que « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. ».

Il est donc formellement interdit de prévoir des frais de recherche (ou autres) au lancement, ou périodiquement, à la charge de l’acquéreur dans le cadre d’un mandat de recherche immobilier. Si la recherche n’aboutit pas au terme du mandat, vous n’êtes redevable d’aucune somme d’argent

Les honoraires de recherche sont mentionnés dans le mandat et sont versés à la signature de l’acte authentique définitif.

 

Que doit contenir un mandat de recherche immobilier ?

Le mandat de recherche est un contrat qui engage les parties. Il est nécessaire de le lire, de le comprendre et de s’assurer que les éléments légaux ci-dessous apparaissent.

L’entête doit identifier les deux parties, le mandat et le mandataire. L’acquéreur avec ses coordonnées complètes : nom, prénom(s), date et lieu de naissance, adresse postale, coordonnées de contact. Concernant le professionnel de l’immobilier, les informations suivantes sont fournies : nom et adresse de l’entreprise, numéro SIRET, numéro de la carte professionnelle, coordonnées du garant, identification du représentant (nom, prénom(s), titre, coordonnées de contact).

La description du bien immobilier recherché avec ses principales caractéristiques est impérative. On y retrouve le type de bien (appartement ou maison), le nombre de pièces, la superficie habitable, la localisation, les critères essentiels et enfin le budget hors commission du Mandataire et hors frais de notaire.

La durée du mandat de recherche immobilier ne peut pas excéder 12 mois. La période initiale d’engagement ne peut dépasser 3 mois conformément à la loi Hoguet. Cette durée initiale doit être précisée sur le contrat en caractères très apparents. A l’issue de la période d’irrévocabilité, le client dispose de la possibilité de résilier le mandat de recherche. Dans le cas contraire, ce dernier est renouvelé par « reconduction tacite ». Il est également précisé le formalisme à respecter pour pouvoir résilier le mandat.

Les honoraires  du mandataire doivent être fixés dès la signature. Ils ne peuvent être supérieurs au barème affiché dans les locaux ou sur le site internet de la société de chasse immobilière. Ils peuvent être exprimés en pourcentage du prix d’achat hors frais de notaire ou selon une commission fixe. Certains chasseurs ajoutent à cela un complément de rémunération en fonction de la négociation. Cette pratique impose une grande vigilance : certains biens immobiliers ont un prix de départ non visible du grand public (off market) ou encore un prix d’affichage volontairement surévalué par le vendeur.

Les obligations du mandant et du mandataire sont également listées. Concernant le mandant, il doit signaler entre autres au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant impacter sa recherche immobilière. Quant au mandataire, il doit détailler les moyens mis en œuvre dans le cadre de sa mission ainsi que la périodicité des comptes-rendus. Il précise également la nature des prestations couvertes.

Les points réglementaires suivants doivent également être intégrés dans un mandat de recherche :

• La clause pénale, relative en particulier à l’exclusivité du mandat de recherche, doit apparaitre en caractères très apparents. Elle précise les dommages et intérêts dus au mandataire en cas de « faute » imputable au mandant.
• La gestion des données personnelles (RGPD) : le mandataire doit se conformer à la réglementation en vigueur en France et dans l’Union Européenne concernant la protection des données personnelles.
• Les coordonnées complètes d’un médiateur en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles d’opposer les parties.

 

Pourquoi sauter le pas avec COSIM ?
Le marché immobilier actuel ne pardonne pas l’amateurisme. Signer un mandat de recherche avec un expert COSIM, c’est s’offrir la garantie d’un achat sécurisé, négocié et sans stress. C’est transformer une recherche fastidieuse en une expérience de conseil haut de gamme.

Prêt à trouver votre futur chez-vous ? Contactez nos chasseurs immobiliers pour un premier échange gratuit sur votre projet.