On vous rappelle !
Icone contact coach & chasseur immobilier


Les composantes d’un prêt immobilier à connaitre afin d’optimiser sa négociation

En tant que chasseur d’appartement, une partie importante de notre travail consiste à négocier au meilleur prix le bien immobilier souhaité. Une partie de nos clients découvre que le financement est aussi un levier financier très important.

Dans un prêt immobilier, il y 4 composantes qui influent sur le TEG (Taux Effectif Global) et donc sur le coût réel :

  • Le taux de crédit immobilier
  • Le taux de l’assurance couvrant le crédit
  • Le type de garantie crédit
  • Les frais de dossier : courtier ou banque

Afin d’obtenir le meilleur taux de crédit, il faut savoir mettre en avant votre profil : apport personnel important, taux endettement faible, capacité à générer de l’épargne, revenus en progression (en fonction de l’âge), solidité du contrat de travail… Il ne faut pas hésiter également à être force de proposition : prêt sur une durée intermédiaire (entre 2 échelons de 5 ans), mettre en place 2 lignes de crédits sur 10 ans et 25 ans par exemple avec un lissage des mensualités ou encore proposer un  prêt à taux fixe sur 10 ans puis variable-capé ensuite (il est d’usage de revendre en moyenne au bout de 7 ans).

Concernant l’assurance, si vous avez un profil « non risqué », vous avez tout intérêt à rechercher une délégation d’assurance (Cardif, April, Generali…). C’est une obligation imposée aux établissements bancaires mais beaucoup « rechignent » en faisant trainer les dossiers voire en proposant des taux moins attractifs. Depuis le 26 juillet 2014, les emprunteurs peuvent, dans le cadre d’un crédit immobilier, changer d’assurance sans frais lors de la première année de l’offre de prêt (loi Hamon). Ceci permet d’obtenir les meilleures conditions avec la banque dans des délais raisonnables puis d’aller optimiser son TEG par la suite.

Il existe 3 possibilités pour la garantie d’un crédit : l’hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), le cautionnement. L’hypothèque et le PPD fonctionnent sur le même principe : si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, cela donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. L’hypothèque est plus coûteuse que le PPD qui est exonéré de taxe de publicité foncière. Dans les deux cas, il faudra lever la mainlevée en cas de revente du bien, occasionnant des frais supplémentaires. Pour le cautionnement, l’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s’engage à payer les échéances si l’emprunteur est défaillant. La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l’emprunteur à la fin du crédit. Généralement, le cautionnement demande de sortir plus d’argent à l’acquisition que le PPD mais le solde une fois revendu est sensiblement plus avantageux.

Les frais de dossiers sont négociables que ce soit avec le courtier ou avec sa banque.

Au regard des sommes en jeu, votre chasseur d’appartement vous conseille de prioriser la négociation sur le taux du crédit et l’assurance plutôt que sur la garantie et les frais de dossier. En sus, il faut négocier les éléments suivants qui peuvent être très impactant :

  • Remboursement anticipé sans frais en cas de revente (3% capital restant dû habituellement)
  • Modulation (en durée ou en mensualités) en cas d’apport en numéraire
  • Portabilité de l’emprunt si vous vendez puis rachetez

Chasseur d’appartement, nous nous tenons à votre disposition si vous souhaitez que l’on vous accompagne dans votre projet immobilier.

Florian Marjolet Posté le 26 avril 2016