Mandat de recherche immobilier : tout ce que vous devez savoir en tant qu’acheteur

Si vous souhaitez confier votre projet d’acquisition à un chasseur immobilier, vous allez devoir signer un contrat – nommé mandat de recherche immobilier. Il est alors impératif de connaitre les prestations et les engagements qui en découlent. Ce type de mandat est proposé par un chasseur d’appartement indépendant ou par une société spécialisée dans la chasse immobilière à l’instar de COSIM.

Qu’est-ce qu’un mandat de recherche immobilier ?

Le mandat de recherche simple

Le mandat de recherche simple n’accorde aucune exclusivité au professionnel de l’immobilier. Vous pouvez alors poursuivre vos propres recherches d’appartement ou de maison. Il est également possible de mandater autant de professionnels qu’on le souhaite. Certains agents immobiliers, dont l’activité principale n’est pas la chasse immobilière, proposent un mandat simple car ils ne couvrent pas le marché de l’offre dans sa totalité. Ils proposent les biens immobiliers suivant les opportunités, sans réaliser un « sourcing » exhaustif.

Le mandat de recherche exclusif

Le mandat de recherche exclusif est la norme dans la chasse immobilière. Le chasseur d’appartement mandaté est alors le seul apte à faire les recherches demandées par le client. Il s’engage pleinement dans votre recherche en y consacrant un temps important (limitant le nombre de recherches simultanées) afin d’être très réactif sur les meilleures opportunités. En exclusivité, il mobilise son réseau pour vous permettre d’accéder à des biens en avant-premières.

Est-ce que cela m’engage en tant qu’acheteur ?

En cas de succès, vous êtes redevable des honoraires stipulés dans le mandat de recherche. En revanche, cela ne vous contraint pas à accepter une proposition d’un bien immobilier qui répond à l’ensemble de vos critères : vous restez seul décideur. Dans le cas d’un mandat de recherche en exclusivité, si le client détient des informations sur un bien immobilier communiquées par une tierce personne, elles doivent être transmises au chasseur.  

Je suis acheteur, quels sont les avantages de signer un mandat de recherche ?

Confier un mandat exclusif à un chasseur immobilier présente de nombreux avantages. En effet, ce dernier va concentrer ses efforts durant plusieurs semaines, voire plusieurs mois, au service de son client afin de trouver le bien immobilier qui correspond à ses attentes. Lors de la phase de recherche, le chasseur immobilier va utiliser ses outils, son réseau et sa connaissance fine du marché immobilier pour dénicher la perle rare. Voici les principaux avantages de choisir un chasseur immobilier :

• Un accès exhaustif aux offres du marché immobilier. Quel que soit le type de vendeur (particuliers, agences immobilières, notaires, syndics, promoteurs, institutionnels, marchands de biens…), le réseau et les outils de votre chasseur vous permet d’accéder à l’entièreté du marché.
• Le premier à visiter : votre chasseur sera réactif dès qu’un bien susceptible de vous correspondre sera disponible sur le marché. En particulier dans les zones immobilières tendues comme Paris ou Bordeaux, cette réactivité est essentielle pour décrocher une visite et pouvoir formuler une offre en premier.
• Le gain de temps : votre chasseur vous fera économiser un temps précieux de recherche et de visites inutiles. En effet, il aura sélectionné en amont uniquement des biens correspondant à vos critères.
• Achat au bon prix : votre chasseur est un professionnel de l’immobilier. A ce titre, il va réaliser une estimation immobilière pour négocier l’appartement ou la maison au prix juste.
• Une grande sérénité : grâce à son expertise, votre chasseur jouera un rôle essentiel dans la sécurisation de votre projet immobilier. Il saura immédiatement vous indiquer tous les écueils encourus et vous alerter s’il considère qu’un bien présente des risques.
• Le conseil : votre chasseur est capable de vous proposer des alternatives afin de rendre votre recherche plus efficace. Il est force de proposition tout au long de la recherche de votre futur appartement ou maison.

Quelles sont les missions du chasseur immobilier au travers du mandat de recherche ?

Lorsque vous signez un mandat de recherche avec un chasseur d’appartement, vous allez bénéficier d’un ensemble complet de prestations pour l’achat d’un bien immobilier. Un service immobilier sur-mesure allant du conseil dans la délimitation de votre projet immobilier jusqu’à la remise des clés. Ces prestations peuvent être découpées suivant 5 étapes majeures

• Le recueil et la validation du projet immobilier. C’est un préalable à la signature du mandat de recherche. L’expertise du chasseur immobilier vous permet de définir au mieux les contours de votre projet suivant vos besoins et vos attentes. Il vous guide sur des quartiers ou communes que vous ne connaissez pas et vous apporte ses conseils sur le marché immobilier.
• La recherche de l’appartement ou de la maison. Votre chasseur active son réseau et utilise ses outils professionnels pour détecter des biens immobiliers correspondants aux critères définis. Il contacte le vendeur et filtre les biens sans intérêt. Il organise les visites et vous accompagne durant la visite pour éclairer votre décision.
• L’estimation et la négociation. Votre chasseur immobilier vous permet de connaitre le prix du marché d’un appartement ou d’une maison que vous ciblez. Ceci vous permet de décider du montant de l’offre d’achat. Il vous conseille et négocie pour vous auprès du vendeur afin d’obtenir son accord.
• La sécurisation de votre acquisition. Votre chasseur vous envoie une analyse détaillée par e-mail de l’ensemble des documents afférents au bien immobilier ciblé. Il examine la conformité des travaux réalisés par le vendeur : accord copropriété, déclaration mairie, assurances souscrites, procédures en cours, etc. Il travaille en étroite coopération avec votre notaire pour sécuriser l’avant-contrat.
• La mise en relation avec des tiers de confiance. Votre chasseur vous ouvre son carnet d’adresse de professionnels dont vous auriez besoin. Artisans, architectes, courtiers en financement, notaires, déménageurs…

Quel est le cadre juridique d’un mandat de recherche ?

Le mandat de recherche immobilier est un contrat liant un acquéreur (le mandant) et un professionnel de la transaction immobilière (le mandataire). Le mandant donne ainsi un cadre juridique à la recherche du bien immobilier et mentionne, notamment, les critères spécifiques de la recherche établis au préalable entre les parties.

Le mandat de recherche immobilier est régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 – dite loi Hoguet – qui permet d’encadrer l’activité du chasseur d’appartement. A ce titre, dans son article 3, la loi précise que pour exercer son activité, le chasseur immobilier – qui est un agent immobilier au sens de la loi – doit détenir une carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie. Pour l’obtenir, il doit entre autre : « justifier d’une aptitude professionnelle et contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle « .

L’article 6 précise que « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. ». Il est donc formellement interdit de prévoir des frais de recherche (ou autres) au lancement, ou périodiquement, à la charge de l’acquéreur dans le cadre d’un mandat de recherche immobilier. Les honoraires de recherche sont mentionnés dans le mandat et sont versés à la signature de l’acte authentique définitif.

Ce mandat se différencie du mandat de vente immobilier par la nature du mandant : ici c’est l’acquéreur et non le propriétaire vendeur qui donne mandat. Et l’objet du contrat est également différent : ce n’est plus la délégation de pouvoir pour la cession d’un bien immobilier. C’est un service qui vient faciliter l’acquisition d’un appartement ou une maison suivant un cahier des charges précis.  

Que doit contenir un mandat de recherche immobilier ?

Le mandat de recherche est un contrat qui engage les parties. Il est nécessaire de le lire, de le comprendre et de s’assurer que les éléments légaux ci-dessous apparaissent.

L’entête doit identifier les deux parties, le mandat et le mandataire. L’acquéreur avec ses coordonnées complètes : nom, prénom(s), date et lieu de naissance, adresse postale, coordonnées de contact. Concernant le professionnel de l’immobilier, les informations suivantes sont fournies : nom et adresse de l’entreprise, numéro SIRET, numéro de la carte professionnelle, coordonnées du garant, identification du représentant (nom, prénom(s), titre, coordonnées de contact).

La description du bien immobilier recherché avec ses principales caractéristiques est impérative. On y retrouve le type de bien (appartement ou maison), le nombre de pièces, la superficie habitable, la localisation, les critères essentiels et enfin le budget hors commission du Mandataire et hors frais de notaire.

La durée du mandat de recherche immobilier ne peut pas excéder 12 mois. La période initiale d’engagement ne peut dépasser 3 mois conformément à la loi Hoguet. Cette durée initiale doit être précisée sur le contrat en caractères très apparents. A l’issue de la période d’irrévocabilité, le client dispose de la possibilité de résilier le mandat de recherche. Dans le cas contraire, ce dernier est renouvelé par « reconduction tacite ». Il est également précisé le formalisme à respecter pour pouvoir résilier le mandat.

Les honoraires  du mandataire doivent être fixés dès la signature. Ils ne peuvent être supérieurs au barème affiché dans les locaux ou sur le site internet de la société de chasse immobilière. Ils peuvent être exprimés en pourcentage du prix d’achat hors frais de notaire ou selon une commission fixe. Certains chasseurs ajoutent à cela un complément de rémunération en fonction de la négociation. Cette pratique impose une grande vigilance : certains biens immobiliers ont un prix de départ non visible du grand public (off market) ou encore un prix d’affichage volontairement surévalué par le vendeur.

Les obligations du mandant et du mandataire sont également listées. Concernant le mandant, il doit signaler entre autres au mandataire toutes modifications juridiques ou matérielles pouvant impacter sa recherche immobilière. Quant au mandataire, il doit détailler les moyens mis en œuvre dans le cadre de sa mission ainsi que la périodicité des comptes-rendus. Il précise également la nature des prestations couvertes.

Les points réglementaires suivants doivent également être intégrés dans un mandat de recherche :

• La clause pénale, relative en particulier à l’exclusivité du mandat de recherche, doit apparaitre en caractères très apparents. Elle précise les dommages et intérêts dus au mandataire en cas de « faute » imputable au mandant.
• La gestion des données personnelles (RGPD) : le mandataire doit se conformer à la réglementation en vigueur en France et dans l’Union Européenne concernant la protection des données personnelles.
• Les coordonnées complètes d’un médiateur en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles d’opposer les parties.

Si vous recherchez un chasseur immobilier proposant un accompagnement complet et sur-mesure, l’équipe COSIM se tient à votre disposition pour planifier un rendez-vous afin d’échanger sur votre projet immobilier.