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Est il intéressant d’acheter son bien immobilier en créant une SCI ?

Nos clients nous demandent parfois notre avis sur l’intérêt de monter une Société Civile Immobilière (SCI) dans le cadre de l’achat de leur bien immobilier, en résidence principale ou en investissement locatif. La réponse du chasseur d’appartement est personnalisée avec dans certains cas complexes l’assistance indispensable d’un notaire. Nous allons tenter ici de vous donner certains leviers sans pour autant être exhaustif.

Comment créer une SCI ?

Une SCI doit être constituée d’au moins 2 actionnaires, qui peuvent être parents ou pas, personnes physiques ou morales. Aucun capital minimal n’est requis. Les formalités de création sont les suivantes : la rédaction des statuts et l’inscription de la société au registre du commerce et des sociétés.

Ce sont les statuts de la SCI qui fixent le cadre. Les actionnaires peuvent rédiger les clauses qu’ils souhaitent dès lors qu’elles sont conformes aux règles générales du Code civil. Elle est dirigée par un gérant qui réunit une fois par an les associés en assemblée générale. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est conseillé de recourir à un professionnel (notaire). A noter qu’il existe 5 formes de SCI dont les 2 plus courantes sont la « SCI de location » et la « SCI familiale ». Une SCI ne doit pas être créée à but commercial et cela est d’ailleurs interdit par la loi. Il sera donc impossible d’acheter des biens immobiliers pour ensuite les revendre par le biais d’une SCI sauf sous la forme de la « SCI de construction-vente ».

Fiscalement, les associés font le choix d’être sous le régime de l’IR ou de l’IS. En revanche, si la location meublée représente plus de 10% des recettes, c’est une activité commerciale qui contraint à être soumis à l’IS.

Les avantages de la SCI 

  • Indivision : l’achat en SCI permet d’éviter les situations de blocages en cas de désaccords dans le cadre d’une indivision. En effet, selon les statuts, le gérant peut prendre lui-même certaines décisions.
  • Transmission : il est plus aisé de partager des parts de société plutôt qu’un bien immobilier. Ceci permet de profiter des abattements de donation avec un étalement dans le temps et éventuellement d’accéder plus facilement à des montages de type démembrement.
  • Fiscal : les associés vont pouvoir optimiser leur imposition personnelle en faisant le choix de l’IS. Attention, le passage à l’IS est irrévocable.

Le principal inconvénient de la SCI réside dans sa gestion : rédaction des statuts, comptabilité rigoureuse si soumis à l’IS, réunion annuelle d’une assemblée générale, publication des comptes…

Florian Marjolet Posté le 22 juillet 2018