Surface Carrez : définition, calcul, obligations et erreurs à éviter lors d’un achat immobilier

La surface Carrez est un élément incontournable dans la vente d’un bien immobilier en copropriété. Instaurée par la loi du 18 décembre 1996, elle impose au vendeur de mentionner la superficie privative du logement dans l’acte de vente. Parmi les diagnostics pour la vente d’un bien immobilier, le diagnostic carrez est sans nul doute celui qui a le plus d’impact sur l’estimation d’un prix de vente.

À Paris et dans les grandes métropoles où le prix au m² est élevé, une différence de seulement quelques décimètres peut représenter plusieurs milliers d’euros. Pourtant, de nombreux vendeurs ignorent encore que le diagnostic Carrez n’est pas obligatoire en lui-même : seule la déclaration de surface l’est. Cela laisse une marge d’interprétation… et parfois de risque.

COSIM, chasseur immobilier spécialisé à Paris, vous propose ici une synthèse claire pour comprendre quels espaces sont comptés dans la surface Carrez et comment éviter les litiges.

Loi Carrez : quelles obligations pour le vendeur ?

La loi impose au propriétaire d’un lot de copropriété de mentionner, dans l’acte définitif, la surface privative Carrez. Pour cela, il peut :

• faire mesurer par un diagnostiqueur ;
• réutiliser un ancien mesurage (si aucun travaux modifiant la surface) ;
• mesurer lui-même.

Si le vendeur décide d’effectuer le mesurage lui-même ou de réutiliser un ancien mesurage datant de plus de 12 mois, il en assume alors la pleine responsabilité. Il prend le risque d’une réduction de prix et ne peut alors se retourner contre un professionnel. En effet, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix jusqu’à un an après la remise des clés.

Dans le cas où un diagnostiqueur a réalisé ce mesurage « carrez », le vendeur pourra se retourner vers lui au motif d’une « perte de chance » subie. Ceci étant, le dédommagement sera certainement moins important que la somme allouée à l’acquéreur (arrêt du 28 janvier 2015 [13–27397] de la Cour de cassation).

En revanche, en l’absence de mention de cette superficie privative, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique.  

Comment se calcule la surface Carrez ?

La surface à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Seule la superficie des parties privatives est prise en compte. A l’exclusion des annexes, des caves, des garages et des emplacements de parking. De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de service.  

Carrez : surfaces incluses et exclues

Une fois la définition légale posée, la question qui se pose le plus souvent est la suivante : qu’est-ce qui compte réellement dans la surface Carrez ? Car lors d’une visite, certaines zones donnent une impression d’espace sans pour autant être comptabilisées, tandis que d’autres, parfois inattendues, sont incluses dans le calcul. Voici les cas les plus courants rencontrés dans les appartements en copropriété.

Comptabilisées dans la surface Carrez

• Un placard est toujours comptabilisé. Sauf s’il se situe dans l’emprise d’un mur porteur (embrasures).
• Dans une salle de bain ou une cuisine, la surface occupée par le mobilier. De même que pour les sanitaires dont les WC.
• La surface occupée par le foyer d’une cheminée, considérée comme du mobilier.
• La surface créée par une mezzanine fixe, scellée ou aménagée durablement. Elle est dans ce cas considérée comme immobilier par destination.

Non comptabilisées dans la surface Carrez

• De manière étonnante, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence (arrêt du 10 juin 2003) a exclu la surface située à l’aplomb d’un ballon d’eau. En effet, la hauteur sous le ballon était inférieure à 1.80m. Les juges ont considéré que c’est un élément usuel et indispensable dans une habitation. Ce qui semble contradictoire avec le point sur les sanitaires.
• La surface située à l’aplomb du conduit de fumée d’une cheminée (gaine)
• La surface d’un escalier, à l’exception de la partie sous l’escalier dont la hauteur est supérieure à 1,80m.
• Un coffrage de tuyaux de plomberie qui démarre au niveau du sol est lui aussi décompté (gaine).
• Depuis un jugement de la cour de cassation datant de 2008, une terrasse ou un balcon en jouissance exclusive close et couverte sans accord de la copropriété
• Une chambre de service ou un grenier de moins de 8m² n’est pas comptabilisé dans la surface carrez. En revanche, une création de lot de moins de 8m² (ancienne partie commune par ex) qui communique avec le lot principal sans séparation est lui bien pris en compte.

Ces exemples montrent que la lecture littérale de la loi ne suffit pas toujours et que l’interprétation dépend parfois des juges.  

Les risques juridiques en cas d’erreur de surface Carrez

Pour le vendeur, une erreur de surface Carrez peut entraîner une diminution du prix de vente, générer un risque de contentieux et provoquer une perte financière parfois importante, d’autant que le recours contre un diagnostiqueur se limite généralement à une indemnisation pour perte de chance.

Pour l’acheteur, une discordance de surface ouvre la possibilité de renégocier le prix après l’achat, garantit une sécurité juridique pendant un an et offre la certitude de ne pas découvrir une mauvaise surprise une fois installé.

Pour la transaction elle-même, un mesurage incorrect peut retarder l’obtention du financement bancaire, remettre en cause le compromis de vente et nécessiter l’établissement d’un avenant notarié, ce qui allonge les délais et complexifie la vente.  

L’accompagnement COSIM pour sécuriser l’achat

En tant que chasseur immobilier à Paris, COSIM accompagne ses clients dans l’examen de la surface annoncée afin d’en apprécier la cohérence avec la configuration réelle du bien. Cet accompagnement permet également de mieux comprendre les situations particulières, comme les zones mansardées, les mezzanines ou les aménagements pouvant influencer la perception de l’espace.

Il contribue aussi à identifier les biens susceptibles d’être présentés avec une surface valorisée au-delà de leur réalité mesurée, et à aborder la négociation avec davantage d’éléments d’analyse. Cette expertise se révèle particulièrement pertinente pour les appartements haussmanniens, les biens sous combles, les logements atypiques ou encore ceux dont les dimensions se situent à proximité de seuils déterminants.