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Nos conseils d’expert pour négocier l’achat de votre bien immobilier

Acheter un bien immobilier n’est pas chose aisée : surtout si vous devez le négocier et que vous n’avez pas l’âme d’un négociateur. Pour rendre cette tâche moins difficile, nous avons mis à votre disposition quelques conseils pour vous aider à négocier et revoir à la baisse le prix du bien immobilier que vous voulez acheter.

Bien préparer votre négociation

La négociation d’une transaction immobilière se prépare bien en amont de l’achat. Avant la première visite, et avant même d’entamer une négociation, cherchez à obtenir le plus d’informations possibles sur la concurrence, l’état de l’appartement et les motivations du vendeur.
Il est ainsi utile de savoir s’il y a beaucoup de demandes pour le bien que vous cherchez à acquérir. En plus de cette information, n’hésitez pas à demander depuis quand le bien est sur le marché et pourquoi les propriétaires veulent le vendre. Si le bien est sur le marché depuis plus de 3 semaines sur un marché en tension, alors le prix peut être trop élevé ou le bien peut cacher de mauvaises surprises.

Regardez aussi les offres pour des logements similaires, partageant les mêmes caractéristiques (même nombre de pièces et de mètres-carrés, même quartier, etc.). Si le prix affiché de votre bien est plus élevé, alors vous aurez sans doute de la marge pour négocier.

Quels leviers de négociation activer ?

Lors de la première visite, pensez à vous munir d’une liste de questions concernant la luminosité, les charges de copropriété, l’état de la copropriété, les travaux à prévoir dans l’appartement et la performance énergétique du logement.

La luminosité peut faire baisser la valeur d’un logement. Ceux situés au rez-de-chaussée, ou même au premier étage, ont de grandes chances d’être sombres et peut perdre de 5 à 20 % de sa valeur.

Si vous comptez acquérir un bien faisant partie d’une copropriété, prêtez bien attention au montant des charges mensuelles. Si ces dernières sont élevées, votre marge de manœuvre pour négocier augmente. Focalisez-vous aussi sur les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Si d’importants travaux y sont discutés, alors vous pourrez en tenir compte lors de la négociation. Un logement situé au-delà du 2e étage sans ascenseur peut voir sa valeur diminuer en fonction de l’étage.

Ce logement verra aussi sa valeur baisser s’il y a beaucoup de travaux à prévoir. En fonction de l’ampleur des travaux à effectuer, vous pourrez négocier un prix plus avantageux, surtout si ces travaux sont importants pour la remise aux normes.
D’ailleurs, n’hésitez pas à consulter les diagnostics immobiliers obligatoires : ils vous donneront une indication sur le coût des potentiels travaux à faire. Par exemple, nous vous conseillons de chercher à voir le DDT, le dossier de diagnostic technique regroupant tous les diagnostics obligatoires (plomb, électricité, amiante, performance énergétique…). Le DDT vous donnera une idée des rénovations à effectuer pour ce bien, et donc, des possibilités de négocier.

Ne négligez pas non plus l’environnement du bien à acquérir. Veillez à repérer les nuisances sonores (restaurants, train, circulation automobile, bars, etc.) et à vérifier l’état des parties commune. Prêtez attention à la sécurité du voisinage ou de l’immeuble : vous pouvez demander si des cambriolages sont survenus récemment, si un gardien est présent…

Quels gains pouvez-vous espérer ?

Sur le plan national, la marge de négociation est d’environ 4% (4,5 % pour une maison, 3,3 % pour un appartement). Mais comme nous l’avons vu, certaines situations vous permettront de faire fluctuer cette marge en votre faveur.
Sur un marché tendu, nous vous conseillons de négocier si vous êtes sûr que le prix est surévalué et de venir avec de solides arguments. Sinon, vous risquez de perdre toute occasion d’acheter ce bien.

Quelques conseils pour conclure la vente

Lorsque vous parvenez à un accord sur le prix, avant de signer l’acte de vente définitif, vous pouvez vous engager avec le vendeur en signant une promesse de vente ou un compromis de vente.

La promesse de vente

Signer une promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, a plusieurs avantages pour vous en tant qu’acheteur. Dans la promesse de vente, le propriétaire s’engage à vous vendre son bien à un prix déterminé à l’avance. En plus, il s’engage à ne pas proposer à la vente son bien à d’autres personnes, et à ne pas renoncer à la vente, pendant un certain laps de temps. Ce qui vous laisse le temps de réfléchir.
Ce document peut s’accompagner du versement d’une indemnité d’immobilisation : vous devrez alors le signer auprès d’un intermédiaire professionnel mandaté (notaire ou agent immobilier).

Le compromis de vente

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est à signer quand les deux parties sont sûres de mener à terme la transaction. Sauf s’il comprend une clause de désistement, ce document engage les deux parties à effectuer la transaction.
Vous pouvez rédiger ce document sous deux formes :
– L’acte sous signature privée
– L’acte authentique
L’acte sous signature privée est directement rédigé par le vendeur et l’acheteur, ou par un agent immobilier. L’acte authentique est rédigé par un notaire et a autant de force qu’une décision judiciaire.

Finalement, pour bien négocier l’achat d’un bien immobilier, prenez en compte, avant la négociation si possible, l’environnement de ce bien, l’état du marché, les caractéristiques du bien et la motivation du vendeur. Vous serez à même d’avancer de bons arguments et d’ainsi faire baisser les prix.

 

Florian Marjolet Posté le 12 novembre 2020