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Quels sont les recours en cas de vice caché ?

Comme dans toute vente, celui qui achète un bien immobilier est protégé contre les vices cachés découverts après l’achat conformément à l’article 1641 du Code civil : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Si vous constatez des vices cachés, quels sont les recours possibles ? Quelles sont les conditions à respecter pour faire aboutir sa demande ? COSIM, spécialiste de la Chasse d’appartement à Paris vous dit tout.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

La définition juridique du vice caché est précisée par l’article 1641 du Code civil précité. Pour faire simple, il s’agit de tout défaut qui n’est pas visible par l’acheteur au moment de l’évaluation du bien à acheter. Bien évidemment, tout défaut caché ne peut être qualifié de vice caché, ce dernier doit remplir plusieurs conditions :

  • Être caché : il n’est pas apparent ou est inconnu de l’acheteur au moment de l’achat du bien immobilier (avec considération de la qualité de l’acheteur) ;
  • Rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer l’utilisation (un défaut qui vous empêche de profiter pleinement du bien) ;
  • Ne pas être postérieur à l’achat, donc antérieur à la vente et au transfert de propriété.

On peut ainsi dire qu’il y a « vice caché » lorsque l’acquéreur se dit : « si j’avais connu ce défaut, je n’aurais pas acheté ce bien, ou alors j’aurais tout fait pour négocier un prix plus bas ».

Quelques exemples de vice caché dans un bien immobilier

En matière de vente immobilière, un vice caché peut toucher de nombreux éléments d’une habitation. Il peut concerner le sol, le sous-sol ou le bâti lui-même. Il peut également être lié au mauvais fonctionnement d’un équipement fondamental. Voici quelques-uns des cas de vice les plus fréquents :

  • Un chauffage non fonctionnel ;
  • Un toit non étanche ;
  • Des fondations endommagées ou non adaptées aux contraintes géologiques ;
  • Un bruit trop important dans le logement ;
  • La présence de termites ;
  • Absence d’eau courante ;

Que faire contre le vendeur ?

Si vous avez constaté un vice caché sur le bien que vous avez acheté, vous avez la possibilité d’agir contre le vendeur parce que vous êtes protégé par la garantie des vices cachés. Sachez d’abord que la constatation du défaut ne suffit pas, vous devrez apporter la preuve que le vice caché était présent avant l’achat.

La preuve se fait par tout moyen, c’est-à-dire que toutes les preuves sont valables : témoignages du voisinage, devis de réparation…

L’idéal est d’obtenir l’avis d’un expert. Après la constatation du vice, informez-en le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’obtenez pas réponse satisfaisante, portez votre affaire auprès du juge. Vous pourrez alors demander :

  • La réparation des dommages
  • Le remboursement d’une partie du prix d’achat ;
  • L’annulation de la vente (remboursement du prix d’achat avec les frais occasionnés par la vente). Sur cette dernière option, même si le juge prononce l’existence du vice caché, il apprécie souverainement si ce dernier justifie l’annulation de la vente ou non ;
  • Les limites de la garantie vice caché

L’acheteur d’un bien immobilier ne peut pas se prévaloir de la garantie contre les vices cachés en cas d’existence d’une clause de non-garantie dans son acte d’achat. Cette clause protège le vendeur dans une certaine mesure. Elle implique que l’acquéreur accepte d’acheter le bien dans son état tout en renonçant à son droit d’exercer un recours ultérieur contre le vendeur. Il est important de souligner que cette clause ne s’applique que si le vendeur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ne connaissait pas l’existence du vice caché au moment de la vente car dans ce cas on parle d’un « vice masqué ».

Comment prévenir les vices cachés ?

Pour vous éviter les nombreux problèmes qui peuvent découler de la découverte d’un vice caché, faites toujours appel à un expert lorsque vous réalisez la visite d’un bien immobilier. Attention, le délai d’action pour vice caché est de 2 ans. Le délai court à partir de la date de découverte du vice.

Florian Marjolet Posté le 6 juin 2019