Tout savoir sur la prescription immobilière : urbanisme, copropriété et travaux non déclarés

La prescription joue un rôle central dans le droit immobilier. Elle fixe les délais au-delà desquels certaines actions en justice ne peuvent plus être engagées. Ces délais ont un impact direct sur la régularité d’une construction, la validité d’un droit de propriété ou encore la possibilité d’agir en justice.

Chez COSIM, chasseur d’appartement à Paris, nous veillons à sécuriser chaque acquisition en vérifiant la conformité juridique des biens. Or, il est fréquent que des propriétaires ne disposent plus des autorisations de travaux ou ignorent les délais de prescription applicables. Comprendre ces règles est donc essentiel pour acheter ou vendre en toute sécurité.

Prescription en matière d’urbanisme

En droit de l’urbanisme, la prescription correspond au temps au-delà duquel une infraction ou une irrégularité ne peut plus être poursuivie. Elle vise à garantir la stabilité juridique des situations anciennes, même si elles résultent de travaux effectués sans autorisation. Les travaux concernés sont variés : extensions, surélévations, modifications de façade, aménagements intérieurs touchant à la structure, ou encore changement de destination du bien. Lorsqu’ils sont réalisés sans permis ou sans déclaration préalable, ils deviennent susceptibles de poursuites pénales, civiles ou administratives.

Prescription pénale

L’article L.480-4 du Code de l’urbanisme sanctionne pénalement toute construction effectuée sans autorisation. Depuis la réforme du 28 février 2017, le délai de prescription de l’action publique est passé de 3 à 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Cette action ne vise que l’auteur de l’infraction (souvent le propriétaire de l’époque). L’acquéreur ne peut être poursuivi pénalement, mais il reste exposé aux conséquences civiles : démolition, régularisation ou impossibilité d’obtenir un permis ultérieur.

• Délai de prescription : 6 ans
• Fait générateur : date achèvement des travaux

Prescription civile des tiers

Un voisin, un copropriétaire ou tout tiers lésé par une construction irrégulière peut exercer une action en responsabilité civile. Conformément à l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription est de 5 ans à compter du jour où le tiers a eu connaissance ou aurait du avoir connaissance du préjudice. Cette action suppose de démontrer soit une violation d’une règle d’urbanisme, soit un préjudice personnel et direct, soit un lien de causalité entre la faute et le dommage. Les sanctions peuvent inclure la mise en conformité, la démolition, voire le versement de dommages et intérêts.

• Délai de prescription : 5 ans
• Fait générateur : date où le tiers a eu connaissance du préjudice

Action civile de la commune

L’article L.480-14 du Code de l’urbanisme permet à la commune d’engager une action en démolition ou mise en conformité dans un délai de 10 ans après la fin des travaux. Ce délai protège la collectivité contre les irrégularités manifestes tout en assurant une stabilité juridique au-delà de cette période. Passé ce délai, la commune ne peut plus contraindre à la démolition, sauf en cas de risque pour la sécurité publique.

• Délai de prescription : 10 ans
• Fait générateur : date achèvement des travaux

Prescription administrative

L’administration ne peut pas refuser un nouveau permis de construire ou une nouvelle déclaration préalable en invoquant une irrégularité datant de plus de 10 ans (article L.421-9 du Code de l’urbanisme). Ce principe permet de “purger” les irrégularités anciennes, à condition que les constructions soient achevées depuis plus de dix ans. Cependant, ce droit n’est pas absolu, il ne s’applique pas en particulier aux constructions irrégulières nécessitant initialement un permis de construire (et non une déclaration préalable de travaux).

Par ailleurs, le droit de reconstruire à l’identique n’existe que dans le cas où une construction a été édifiée régulièrement (article L.111-15 du Code de l’urbanisme). Ainsi en cas de sinistre majeur, le propriétaire ne peut obtenir un droit à reconstruire découlant d’une prescription décennale. Cette sanction est imprescriptible. En cas de reconstruction, les délais de prescription repartent de ce nouveau point de départ : nouvelle date d’achèvement des travaux, nouveaux délais de prescription, nouvelle nécessité de conformité au plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur à cette date.

Régularisation et preuve de l’ancienneté des travaux

En pratique, la preuve de la date d’achèvement des travaux est cruciale pour bénéficier de la prescription. Elle peut être apportée par des factures de travaux, des photographies datées, des témoignages de voisins ou artisans, ou encore un rapport d’expert.

A noter, une demande de régularisation peut être faite à posteriori sur des travaux de construction irréguliers. Le permis de construire doit alors porter sur l’ensemble du bien immobilier concerné. Il doit se trouver en conformité avec les règles d’urbanisme au moment du dépôt et non au moment de l’édification.

L’absence d’accord formalisé pour des travaux ne doit pas nécessairement être un obstacle à la réalisation d’une transaction immobilière. Un professionnel de l’immobilier pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts : découvrez comment sélectionner votre chasseur immobilier.  

Prescription pour un bien en copropriété

La copropriété obéit à un régime de prescriptions distinct, défini principalement par la loi du 10 juillet 1965. Les litiges y sont fréquents : travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, appropriation d’une partie commune, ou encore non-respect du règlement de copropriété. On relève ici uniquement les deux types principaux de prescription pour des travaux immobiliers suivant la nature du litige

Actions personnelles

Les actions personnelles (article 42 de la loi de 1965) se prescrivent par 5 ans à compter du moment où le syndicat ou le copropriétaire lésé a eu connaissance ou aurait du avoir connaissance des faits, sans pouvoir dépasser 20 ans à compter de la date du fait générateur. Ces actions concernent notamment :

• des travaux non autorisés mais sans impact structurel sur l’immeuble,
• la non-exécution d’une décision d’assemblée générale,
• ou la violation d’une clause du règlement de copropriété.

L’objectif est de permettre une régularisation rapide des irrégularités sans laisser les litiges s’éterniser.

• Délai de prescription : 5 ans
• Fait générateur : date où le tiers a eu connaissance du préjudice

Actions réelles – 30 ans

Les actions réelles immobilières (article 2227 du Code civil) se prescrivent par 30 ans. Le fait générateur est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elles visent à protéger le droit de propriété lorsqu’il est contesté, notamment en cas :

• d’appropriation de parties communes,
• de fermeture abusive d’un passage,
• ou d’ouverture d’un mur porteur ou de trémie sans autorisation.

Une telle action permet de rétablir les droits de propriété collectifs et peut aboutir à la remise en état des lieux, voire à la démolition de l’aménagement litigieux.  

• Délai de prescription : 30 ans
• Fait générateur : date où le tiers a eu connaissance du préjudice

La prescription acquisitive trentenaire

La prescription acquisitive trentenaire (ou usucapion) permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien après 30 ans de possession continue, paisible, publique et non équivoque, même sans titre de propriété. Ce principe, fondamental du droit civil (articles 2258 et 2272 du Code civil), vise à consolider les situations de fait anciennes et à éviter les conflits perpétuels sur la propriété d’un bien. Pour être reconnue, la possession doit être :

• continue (sans interruption de fait ou de droit),
• paisible (sans violence ni contestation),
• publique (visible de tous, non dissimulée),
• non équivoque (sans ambiguïté quant à l’intention d’être propriétaire).

La prescription peut être acquise automatiquement au bout de 30 ans, ou constatée judiciairement à la demande de l’occupant. Elle peut également s’appliquer dans le cadre d’une copropriété, lorsqu’un copropriétaire annexe une partie commune et l’occupe durablement sans opposition.

Avant tout achat, il est indispensable de vérifier la situation juridique du bien : conformité des travaux passés, absence de contentieux d’urbanisme,  respect des règles de copropriété et éventuelle prescription applicable. Chez COSIM, nous intégrons ces vérifications à notre mission de chasseur immobilier. Notre objectif : vous aider à sécuriser votre acquisition immobilière. C’est une des raisons essentielle pour choisir le meilleur chasseur immobilier à vos côtés.