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Investissement locatif : comment réussir son emprunt?

L’investissement locatif en France est un placement offrant de forts rendements. Avec un climat actuel favorable aux investisseurs au vu des taux d’intérêts à l’emprunt extrêmement bas, c’est le moment pour acheter. Voici comment réussir son emprunt.

Les garanties à apporter

En ce moment, les taux d’emprunts sont historiquement bas et oscillent entre 1 et 1,5%. C’est une aubaine pour les acheteurs, qui voient la rentabilité de leur investissement augmenter. Il faut cependant apporter à la banque quelques garanties classiques : le profil de l’emprunteur compte pour beaucoup. Il est préférable d’avoir une situation stable avec des revenus réguliers. Un CDI par exemple rassurera l’organisme prêteur qui n’aime pas le risque. Disposer d’une épargne n’est pas systématiquement demandé, surtout pour un emprunteur de moins de 30 ans. Pour une personne plus âgée, cela peut en revanche poser problème.

De plus, la banque va être particulièrement regardante quant à la situation du bien. Celui-ci ne doit pas provoquer un endettement excessif chez le futur propriétaire. D’autre part, le bien doit se trouver dans une zone propice à la location, il doit être facile à louer. Sinon, il sera considéré comme trop risqué par la banque, qui manifestera des réticences à prêter.

Profiter des meilleurs avantages

Pour obtenir le meilleur taux d’intérêt et réussir son investissement locatif, il va être nécessaire de consulter les banques pour prendre connaissance de ce qu’elles proposent. Certaines néo-banques permettent de réaliser un prêt immobilier avec des taux intéressants et des démarches simplifiées : il peut être judicieux de réaliser un comparatif de banque en ligne.

La banque chez lequel le futur acquéreur est client depuis un certain temps pourra apprécier sa fidélité et faire un geste commercial. D’autre part, les banques concurrentes ont l’habitude d’offrir aux nouveaux clients des avantages particuliers et si en plus un livret épargne est ouvert ou que d’autres produits bancaires sont choisis (assurance ou autre), la banque peut se montrer encore plus clémente. Il est important de faire jouer la concurrence en présentant différents devis.

Profiter des avantages fiscaux

Les pouvoirs publics ont mis en place un certain nombre de mesures favorisant l’investissement locatif. Ces avantages fiscaux sont cependant encadrés mais peuvent s’avérer rentables.

  • Le dispositif Denormandie :

Il a été mis en place pour pousser à l’achat de biens anciens en mauvais état dans certains centres-villes. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire doit consacrer au moins 25% de la somme totale de l’achat à des travaux de rénovation, visant notamment à améliorer la performance énergétique du logement. Il doit ensuite réserver le bien à la location pour des durées de 6, 9 à 12 ans en résidence principale. Pour les bailleurs souhaitant mettre leur bien en location, voici un modèle état des lieux qui est indispensable pour protéger les deux parties et éviter les litiges. Pour rappel, l’entrée du locataire dans le logement doit être précédée de l’état des lieux d’entrée, et son départ de l’état des lieux de sortie.

  • Le dispositif Malraux :

Ce dispositif s’applique aux biens, immeubles, situés en zone classée, pour inciter à l’achat, la rénovation et la préservation de ces bâtiments “monuments historiques”. Pour le reste, il fonctionne sur le même principe que la loi Denormandie, à une chose près : le plafond de la réduction est de 120 000€ sur 4 ans, contre 10 000€ par an avec la loi Denormandie.

  • LMNP ou LMP :

Le statut de louer en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux propriétaires bailleurs de logements meublés dont les revenus de la location sont inférieurs à 23 000€ par an et qu’ils représentent moins de 50% des revenus sur l’année. Ce statut permettra une déduction d’impôts des charges de l’investissement.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’adresse aux propriétaires bailleurs de logements meublés dont les revenus de la location sont supérieurs à 23 000€ par an, qu’ils représentent plus de 50% des revenus sur l’année, et à condition d’être enregistré au RCS. Seront déductibles les charges, les déficits d’exploitation, et propose encore d’autres avantages.

Le tout est de bien connaître sa situation.

Florian Marjolet Posté le 10 mai 2019